консультации: 8 (800) 350-84-13 доб 759

Как узаконить самозахват земли


Содержание статьи:

Действия по использованию не оформленного надлежащим образом участка, или его части, называются самозахватом. Они предусматривают соответствующие санкции в сторону нарушителя. Чтобы их избежать, лучше всего провести надлежащее оформление надела.

Признаки самозахвата земли



Самовольное занятие земельного участка (ЗУ) считается административным правонарушением, которое можно выявить по наличию следующих признаков:

1. Граждане используют участок, обрабатывают его и извлекают из него пользу как из своего собственного, зная, при этом, что у них нет на него юридических прав.
2. Юридически участок оформлен на другого собственника, или принадлежит местному муниципалитету.
3. У лица, занявшего ЗУ нет на него правоустанавливающего документа.
4. Принадлежность участка занявшему его лицу, не отражена в кадастровых записях.
5. Действия по несанкционированному присвоению участка проведены намеренно, либо под влиянием недобросовестных продавцов ЗУ, присвоивших надел для продажи.

Иногда речь идёт не обо всей земле, а об её части, которую землевладелец «прихватил» от прилегающей территории бесхозяйной земли, или от территории соседа. Опасность такого деяния не очевидна, но её последствия могут быть очень серьёзными, ведь в результате этого невинного, на первый взгляд, поступка, смещаются фактические границы участков. Смещение границ ЗУ нередко приводит к катастрофическим последствиям.



Рассмотрим пример из практики. Гражданин Мирошин И. В. Приобрёл у риэлтора вновь нарезанный участок под ИЖС. После оформления документации он сдвинул границу участка на 2 метра влево, незаконно расширив его. Не перепроверив место расположения границ, риэлтор - представитель крупной фирмы, продал соседний участок, отмерив от фактической границы 15 соток. Новый сосед сразу же сделал разметку участка согласно всем правилам, и приступил к строительству коттеджа. Только при продаже последнего надела риэлтор обнаружил наложение границ участков друг на друга. К этому времени у соседа Мирошина была возведена внушительная часть строения. Начались длительные разбирательства, в результате которых нарушителю были предъявлены обвинения в умышленном захвате не принадлежавшей ему земли. Вернуть незаконно присвоенную полосу участка было невозможно, так как строительство коттеджа оказывалось проведённым с нарушением красных линий. Риэлтерская компания пошла на уступки, и предложила гражданину Мирошину выкупить присвоенную землю. Но цена на эту землю была установлена в три раза выше. Также нарушителю пришлось оплатить расходы по геодезической съёмке и кадастровым работам, проведённым на всех трёх участках, которые подлежали реорганизации.

Административная ответственность за самозахват



Самовольное занятие не принадлежащего гражданину участка как форма правонарушения обозначена в статье 7.1 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ, а так же в статье 60 Земельного кодекса (ЗК) РФ.



Ответственность за такое нарушение следует на основании статьи 7.1 КоАП и выражается в следующем:

• в наложении штрафа;
• в выдаче предписания об освобождении ЗУ от действий правонарушителя, и последствий этих действий.

Размер штрафа зависит от нижеследующих факторов:

• от статуса правонарушителя;
• категории земель;
• площади участка;
• его кадастровой стоимости.

Для физических, юридических и должностных лиц предусмотрены различные суммы штрафов:
При неустановленной кадастровой стоимости взыскивается фиксированная сумма:

• с физ. лиц: 5-10 тысяч рублей;
• с должностных: 20-50 тысяч;
• с юридических: 100-200 тысяч.

СПРАВКА: Индивидуальные предприниматели, согласно статье 7.1, по степени ответственности приравниваются к юридическим лицам независимо от образования юридического лица.


Кроме штрафа выносится предписание администрации, здесь даётся резолюция о срочном устранении последствий самозахвата. То есть участок требуется привести в состояние, присущее ему до самовольных действий нарушителя. То есть, если здесь возведены какие-либо строения, их придётся демонтировать за счёт виновного лица. В случае отказа демонтаж будет произведён Службой судебных приставов, а все расходы будут списаны из средств правонарушителя. Если надел был засажен деревьями и плодовыми кустарниками, то их придётся выкорчевать, а также аннулировать иную растительность.



Различия в ответственности при захвате земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и земель сельхоз назначения



Так как у земель различной категории различная кадастровая стоимость, то в зависимости от этого, назначается штраф:

1. Для физических лиц: от 1 до 1,5% кадастровой стоимости ЗУ, но не менее 5 тысяч рублей.
2. Для должностных лиц: от 1,5 до 2% кадастровой стоимости, но не менее 20 тысяч.
3. Для юридических лиц: от 2 до 3% кадастровой стоимости, но не менее 100 тысяч.

Соответственно, более высокая кадастровая стоимость, назначаемая для земель поселений, повлияет на то, что за захваченные под ИЖС земли, придётся заплатить дороже, чем за дачные участки.

СПРАВКА: Размер штрафа рассчитывается строго с площади захваченного участка. Поэтому в случае использования не узаконенных прирезок, сумму штрафа рассчитывают только с площади прирезок.


Можно ли избежать административного наказания за самозахват ЗУ и как это сделать?



Избежать наказания по статье 7.1 КоАП можно, если обратить внимание на статью 25 ЗК РФ, и действовать, согласно её положениям. Она гласит о том, что обращение к нормам Гражданского кодекса, допускает вступление в правообладание объекта путём оформления:

• гражданских договоров;
• нормативных актов;
• решений суда.

Это означает, что на основании норм гражданского законодательства самозахват прекращается в тот момент, когда незаконно используемая земля:

• выкупается у собственника;
• оформляется в аренду;
• облагается сервитутом.

При этом обязательно оформить всю необходимую документацию с собственником ЗУ, а также – провести регистрацию процедуры в Росреестре. Не нуждаются в регистрации только договора аренды, составленные на срок менее одного года.



На основании нормативных актов надел может быть оформлен в собственность или в аренду, если была использована земля, принадлежащая муниципальному образованию. По усмотрению администрации, она может быть передана заявителю, предъявившему на неё права. Если этого не произойдёт, орган вправе направить в сторону нарушителя административное взыскание. То же касается земель в СНТ.

Во всех случаях отказа, при наличии оснований, обосновывающих правомерность иска, незаконный землепользователь может отстоять право собственности на присвоенный им участок в суде. Если суд примет его сторону и признает за ним право собственности на землю, то на основании решения суда данное право будет внесено в Росреестр, с выдачей соответствующей документации.

Пошаговая инструкция: как узаконить земельный участок



Для того чтобы законно пользоваться участком, нужно оформить пакет документации на право собственности, или договор аренды, сервитута. То же касается прилегающих «прирезков» бесхозной земли.



В различных ситуациях возникают специфические модели, которые следует применять при оформлении земли в собственность, но есть и базовый алгоритм действий, составляющий основу каждого случая. Он состоит из нижеследующего:

• обращение к собственнику надела, просьба о его законной передаче;
• если собственник не согласился – сбор документации и обращение в суд.

ВАЖНО: Если лицо, захватившее надел, первым обратится за признанием права собственности, оно избежит административного наказания, если иск будет признан.


Если собственник ЗУ – частное лицо



Когда речь идёт об аренде или выкупе ЗУ у частного лица, вопрос об узаконивании деятельности на участке можно решить только по взаимному согласию. Например, земля не обрабатывается собственником, поэтому владелец смежного участка расширил за счёт него свои границы. В этом случае возможны два варианта:

• пользующийся участком мог намеренно захватить участок соседа;
• он мог подумать, что участок бесхозный.

В первом случае, если сосед не согласится продать надел или сдать его в аренду, от участка лучше всего сразу отказаться. Во втором случае, если законный владелец никак не проявляет себя, за землю можно побороться.

Для того чтобы узаконить пользование землёй, ему нужно обратиться к соседу. Если сосед неизвестен – нужно узнать его данные в Росреестре. Это можно сделать, обратившись за выпиской из Росреестра в МФЦ, или, совершенно бесплатно, найдя ЗУ по кадастровому номеру на кадастровой карте. Разыскав собственника, ему следует сделать предложение о выкупе надела, или – о сдаче участка в аренду. Если оформить договор аренды или купли-продажи, пользование участком будет законным.



Если собственника как такового нет, например: он умер, и никто не вступил в наследство, то нужно обратиться в администрацию населённого пункта, где следует:

• написать заявление на имя главы администрации;
• подать заявку на оформление аренды без проведения торгов.

Если администрация ответила отказом, нужно собрать документы и подать иск в суд.


Если собственник – администрация



Земли, являющиеся муниципальной собственностью, принадлежат местной администрации. Глава исполкома решает все вопросы, связанные с распоряжением ими. Соответственно, обращаться нужно сразу к главе исполкома или департамента по землеустроительным работам.



Им подаётся заявление на получение права аренды без проведения торгов, прилагается пакет документов, который может мотивировать на решение, принятое в пользу заявителя. После рассмотрения заявления и принятия решения, заявителю выдаётся выписка, с указанием:

• принятого решения;
• норм закона, которыми руководствовался муниципалитет, при принятии решения;
• подписи уполномоченного лица, с указанием должности, фамилии и инициалов.

Если выписка несёт в себе положительное решение – этого достаточно для того, чтобы оформить право собственности в Росреестре. Если администрация отказала – можно обращаться в суд.

Подача иска



В суд обращаются только после того, как были проведены досудебные попытки решить дело мирным путём. Поэтому подавать иск можно:

• если земля бесхозная или принадлежит муниципалитету;
• после того как проведено обращение в администрацию;
• на основании отказа, полученного от администрации.

СПРАВКА: В РФ сделки под принуждением запрещены, поэтому суд не может принудить собственника к продаже участка, если им является частное лицо.


Заявление следует подать в районный или городской суд по месту расположения ЗУ. Оно составляется по форме, указанной в статье 131 ГПК РФ. В исковом заявлении, кроме обязательных реквизитов, должны быть указаны сведения:

1. На каком основании истец захватил участок земли.
2. Сколько времени он им пользовался, претендовали ли на ЗУ третьи лица, поступали ли предписания от администрации.
3. Есть ли у истца право на льготное обеспечение землёй, если есть, то какое.
4. Каким образом использовался захваченный участок, какая польза из него извлекалась.
5. Какие основания (законодательные акты) дают право на оформление земли в пользу истца.

В завершение пишется прошение к суду, в котором изъявляется просьба о разрешении оформить надел в собственность и разрешить внести соответствующие записи в Росреестр. Затем ставится дата, подпись и даётся перечень приложений. В приложения обязательно входит следующая документация:

• копия паспорта;
• копия искового заявления;
• выписка из административного решения с отказом;
• квитанция об уплате пошлины в размере 300 рублей.

Если у истца имеется право на льготное обеспечение землёй, нужно также приложить все имеющиеся документы. При наличии документов из БТИ об инвентаризации строения, их нужно приложить в полном объёме. Кроме всех бумаг, имеющих отношение к делу и способных оказать помощь в рассмотрении спорной ситуации, здесь могут использоваться письменные и устные свидетельские показания, а также:

• фотоматериалы участка, указывающие на внесённые улучшения;
• счета по оплате расходов при благоустройстве участка.

Если участок занят 3 года назад или больше, а за этот срок администрация ни разу не предъявила предписания, данный факт следует подтвердить свидетельскими показаниями. А если истец занял его 15 лет назад, его право на узаконивание самозахвата является практически неоспоримым.



Если суд примет положительное решение, то на основании полученной выписки, истец может обратиться в МФЦ для регистрации. Отрицательное решение можно оспорить в областном суде.

Какие различия между оформлением земель под ИЖС и земель сельхоз назначения?



При оформлении участка под ИЖС и ЛПХ имеются существенные различия. В первом случае выделяются земли поселений, которые находятся в пределах городской черты. Они, перед выделом, оформляются актом межевания в зону застройки под частный сектор. Если захватить территорию за пределами выделенной застройки, то никакие заявления относительно переоформления участка приниматься не будут. Здесь налицо – нарушение Градостроительного кодекса и нормативов, установленных отделом по градостроительству и архитектуре.

Основное различие в том, что по преимуществу вся городская земля активно используется, и свободных мест для самовольной застройки в городах практически нет. А рисковать, строя жилой дом не на своей земле – крайне нерентабельно. Вслед за самовольно занятой землёй, незаконно возведённый дом будет считаться незаконной постройкой, так как разрешение на него нельзя будет получить.

Но если у владельца такой постройки есть основания для того, чтобы обосновать правоспособность своих действий, ему понадобится обратиться в местный исполком, а в случае отказа – в суд. Для этого нужно подготовить следующий пакет документов:

• свой паспорт;
• справку из БТИ о наличии строения;
• технический паспорт строения, если оно завершено (из БТИ);
• акт обследования участка, составленный независимой экспертизой;
• акт принадлежности строения обратившемуся лицу.

В актах должно быть указано, что владелец незарегистрированной недвижимости открыто пользуется земельным участком как своим собственным, что доказывает строительство жилого дома, которое производилось открыто и беспрепятственно. В этом случае основной упор делается на следующие правовые аспекты:

• строение фактически принадлежит заявителю;
• строение поставлено на инвентарный учёт и имеет характеристики жилого дома;
• судьба земли следует судьбе дома.

То есть основной акцент здесь следует делать на фактическое владение домом. Если это получится, то как следствие, на домовладение будет разрешено оформить документы, а следом за этим – ЗУ.



На землях сельхоз назначений в принципе не допускается строить жилые дома. Поэтому здесь нужно сделать акцент на нижеследующее:

• до захвата участок был бесхозным и не обрабатывался;
• в результате его самовольного занятия земля стала приносить пользу;
• использование земли необходимо для поддержания уровня жизни семьи.

Эти сведения нужно изложить в заявлении, а если дело рассматривается в суде – доказать в присутствии суда.

ВНИМАНИЕ: При наличии льгот на получение земли, или, если семья находится в сложном положении, эти доводы также могут стать весомым аргументом.


Также здесь могут быть представлены следующие аргументы:

1. Семья является многодетной.
2. Ей положен участок земли под ЛПХ.
3. В местной администрации главе семьи отказали, или дали землю в массиве, доступ к которому невозможен.
4. Глава семьи выбрал соответствующий вариант, который не используется муниципалитетом.

В этом случае следует собрать пакет документов, в который обязательно должны войти:

• все свидетельства о рождении детей, паспорта родителей;
• свидетельство о браке;
• доходы членов семьи;
• справки из ПФР, если в семье проживают престарелые родители или инвалиды.



Если участок в садовом товариществе, то вместо решения администрации нужно получить решение общего собрания, оформленного под протокол, где путём голосования, собственники дач дали разрешение на использование участка или прирезок к нему.

Если оформляются прирезки



В случае с прирезками, после получения согласия на их использование, следует обратиться в геодезическую компанию с заявлением о реорганизации ЗУ. К заявлению следует приложить документ, разрешающий использовать прилегающую территорию на основании:

• разрешения администрации:
• постановления общего собрания и правления СНТ;
• решения суда.

Кадастровый инженер оформит новый документ на участок, в котором будут изменены границы ЗУ с учётом прилегающей территории, на основании геодезических замеров.



Регистрация права собственности



Регистрация проводится в МФЦ, куда собственнику следует обратиться с заявлением о регистрации и гражданским паспортом, к которым прилагается правоустанавливающий документ, допускающий регистрацию. Таким документом может быть:

• административный акт о признании права собственности;
• решение суда о признании права собственности;
• постановление правления дачного товарищества с приложением протокола общего собрания;
• договор купли-продажи ЗУ;
• договор аренды с администрацией или с собственником ЗУ.

Предварительно следует уплатить государственную пошлину за регистрационные услуги, которая составляет:

• 350 рублей для дачного участка;
• 2 000 рублей для участков, находящихся в личной собственности.

Если оформляется реорганизация ЗУ после оформления прирезок, то пишется два заявления:

• о снятии с кадастрового учёта старого участка;
• о постановке на кадастровый учёт нового ЗУ.

К заявлениям прилагается геодезическая документация и акт согласования границ нового участка с соседями.

Регистрация длится около одного календарного месяца. По её завершении заявителю выдаётся выписка из ЕГРН о праве аренды или собственности ЗУ. С этого момента пользование ранее захваченным участком считается законным.
Дата публикации

Последние статьи раздела:

Перевод дачного участка в ИЖС: пошаговая инструкция

Согласно российскому законодательству, строительство жилого дома разрешено только на участках земли, предназначенных для этих целей. Территории садоводческих участков не относились...

Подробно
Особенности наследования земельного участка

Наследование земельного участка имеет множество особенностей, по причине которых могут возникнуть трудности при переходе наследства. Рассмотрим условия принятия земельного участка в...

Подробно
Приватизация дачного участка

В 2019 году была вновь продлена возможность приватизации дачного участка на бесплатной основе. Узнаем, для чего необходима приватизация, а также условия ее оформления.

Подробно
Как узаконить самозахват земли

Действия по использованию не оформленного надлежащим образом участка, или его части, называются самозахватом. Они предусматривают соответствующие санкции в сторону нарушителя. Чтобы...

Подробно

комментарии

добавить комментарий

ico