Наследование квартиры в ипотеке
Содержание статьи:
Наследство может быть обременено долгами - например, квартира, взятая в ипотеку. Рассказываем о том, как правильно принять в наследство такую квартиру.
Правила наследования ипотечной квартиры
Согласно Статье №1175 Гражданского кодекса наследники, принявшие в наследство ипотечную недвижимость, также принимают и долговые обязательства по ипотеке. На основании Статьи №38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в кредитном договоре происходит смена лиц, которые обязаны исполнять долговые обязательства по ипотеке в установленный срок. Таким образом, чтобы наследники могли стать полноправными собственниками недвижимости после перехода наследуемого имущества, они также обязаны погасить ипотеку.
Когда ипотечную квартиру наследуют несколько лиц, то долговые обязательства равноценно распределяются между каждым из наследников, если иные правила не указаны в завещании. Если наследники принимают наследуемое имущество, а также долговые обязательства, то после этого уже невозможно оформить отказ от наследства. Также существуют и другие способы погашения кредита, которые будут описаны в статье.
Перед тем, как принять имущество наследники могут обсудить с представителями банка оплату ипотеки. Банк вправе пойти на определенные уступки, например, предоставить возможность выставить на продажу ипотечную недвижимость для возможности погашения кредита. Если стоимость квартиры составит больше ипотечного долга, то оставшуюся сумму от продажи получат наследники.
Оплата ипотеки за счёт страховки
При заключении ипотечного договора наследодатель также мог оформить страхование на определенные случаи жизни. Если смерть наследодателя является страховым случаем на основании заключенного договора, то страховая компания получает обязательства по выплате ипотеки соразмерно сумме страховки. Бывают ситуации, когда страховщик незаконно отказывается оплачивать установленную сумму страховки, а в период отсутствия внесенных платежей по кредиту банк начисляет штрафные санкции и дополнительные проценты, то страховщик также будет обязан их погасить, согласно Статье №393 Гражданского кодекса РФ. Наследники должны предоставить документы страховой компании, а страховщик обязан в течение пяти календарных дней признать событие страховым случаем или отказать в страховой выплате, а также мотивировать подобное решение. Для того, чтобы узнать относится ли смерть наследодателя к страховому случаю, необходимо изучить договор страхования и перечень событий, которые предусматривают страховые выплаты. Стоит отметить, что, если ипотечный договор предусматривает несколько заёмщиков, то страховая выплата совершается только в отношении долговых обязательств наследодателя.
ВАЖНО. Согласно Статье №1175 Гражданского кодекса РФ наследники имеют право обратиться за страховой выплатой в течение трёх лет со дня смерти наследодателя, хотя страховые компании имеют практику указывать в договоре меньший срок.
Система ипотечного кредитования и способы оптимизации долга
Если наследник решает принять наследство в виде ипотечной недвижимости и самостоятельно оплачивать кредит, то ему необходимо детально изучить договор оказания банковских услуг. В момент оформления договора кредитования наследодатель получил график ежемесячных платежей, в котором были указаны даты внесения денежных средств и размер оплаты, а также разделение основного долга кредитования и процентов. С помощью анализа графика платежей возможно понять на основании какой системы происходит начисление процентов. Также о способе кредитования можно узнать у представителя банка. Банки предоставляют кредит по двум системам - аннуитетной и дифференцированной.
Существует несколько способов оптимизации долга, каждый из которых обладает определенными особенностями.
Рефинансирование – переоформление действующего займа с более низкой процентной ставкой. Для рефинансирования необходимо собрать расширенный пакет документов и доказать банку об ухудшении финансового благополучия клиента. Даже небольшие изменения в процентной ставке помогут сэкономить денежные средства.
Реструктуризация долга – применяется для клиентов, которые имеют сложности в финансовом благополучии. Государство гарантирует оказание помощи в погашении кредита в виде реструктуризации кредита и единоразовой компенсации. Чаще всего реструктуризация используется в случаях ипотеки. Виды реструктуризации бывают следующие:
Отсрочка платежей – клиенту предлагается отсрочка по платежам основного долга, в этот период можно оплачивать только проценты по кредиту.
Внесение изменений в график платежей.
Возможность изменения валюты кредита с иностранной в рублевую
Оплата займа с помощью материнского капитала – подобный способ оптимизации носит определенные особенности. Применять материнский капитал возможно к ипотечному обязательству, а приобретаемая недвижимость должна быть пригодна для проживания. Мать детей должна оформить документ, регламентирующий выделение долей для детей, а также нотариально заверить этот документ.
Частичное или полное досрочное погашение займа – любой клиент банка на законном основании досрочно погасить долговые обязательства. Для этого необходимо сообщить в банк и предоставить заявление. В заявлении должно быть указана следующая информация:
- Желание о досрочном погашении задолженности.
- Дата, когда будете внесена необходимая денежная сумма.
- Сумма оплаты.
После этого банк произведёт перерасчёт задолженности, оформит документы для закрытия или частичного погашения займа, а также составит новый график платежей.
Если клиент планирует вносить сумму, большую ежемесячного платежа, то ему необходимо заранее сообщить об этом банку для того, чтобы дополнительные суммы были списаны в счет долга. Пересчитываются не только те платежи, которые еще не были внесены по графику платежей, но и те суммы, которые ранее были оплачены в счет процентов.
В случае, когда банк выносит отказ в перерасчёте кредитного долга таким способом, то клиент имеет полное право обратиться в суд.
Стоит отметить, что клиенту необходимо проверять объективность произведённых перерасчётов со стороны кредитной организации. Также клиент не обязан оплачивать какие-либо штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому, если банк дает отрицательное решение в досрочном погашении или вводит штрафные санкции, то клиент может оспорить подобные ситуации в судебном порядке. Согласно статье №809 Гражданского кодекса РФ клиент обязан оплачивать проценты за использование кредитных средств только в тот период, пока сумма основного долга не была уплачена кредитной организации вместе с установленными процентами за соответствующие ежемесячные периоды. Взимание процентов за периоды, когда заёмщик не использовал кредитные средства является незаконным.
Помимо процентов за период пользования кредитными средствами клиент может оплачивать и дополнительные услуги, например, страхование. От услуги страхования можно отказаться в любой период кредитования, в таком случае клиенту не придется оплачивать дополнительную комиссию, что уменьшит сумму ежемесячного платежа. Отказ от дополнительных услуг возможно, если иное не прописано в условиях договора.
Начисление процентов по ипотеке в период открытия наследства
Начисление штрафных санкций за просроченные платежи по кредиту в период со дня открытия и после вступления наследства в законную силу является достаточно спорным моментом. В первую очередь, наследники должны сообщить банку о смерти заёмщика, а также предоставить свидетельство о смерти. Если планируется принять ипотечную квартиру в качестве наследства, а договор страхования не предусматривает страховых выплат по причине смерти наследодателя или вовсе не был оформлен им, то наследники могут вносить ипотечные платежи еще до принятия наследства в законную силу на протяжении следующих шести месяцев, чтобы избежать просрочки и начисления штрафных санкций. В ином случае, когда наследство вступит в законную силу, то наследники вынуждены будут внести сумму кредита за все просроченные месяца. Начисление штрафных санкций за просроченный период в момент вступления наследства в законную силу может быть приостановлено на основании договорённости с кредитором или в судебном порядке.
ВНИМАНИЕ. Подобные обстоятельства решаются в индивидуальном порядке, но кредитор имеет право начислять штрафные санкции за просроченные платежи по условиям договора между банком и наследодателем.
Отказ от наследства
Когда наследники ознакомились с условиями принятия наследства и кредитного договора по ипотеке, то они вправе отказаться от наследства. Подобное решение является адекватным, если срок оплаты ипотеки находится на начальном этапе, впереди необходимо внести большую часть денежных средств, а наследники не имеют необходимой суммы денег. При отказе от наследства квартира переходит в собственность государства. В таком случае финансовая организация, выдавшая ипотеку, будет решать вопрос о взыскании долга уже с государственными органами.
СПРАВКА. Отказаться от наследства можно лишь в полном объеме – если наследник отказывается от ипотечной недвижимости, то иное предусмотренное имущество также переходит в собственность государству. Также можно отказаться от наследства в пользу других лиц наследуемого имущества, которые указаны в завещании или претендуют на законном основании.
Дата публикации
комментарии