Как правильно оформить покупку земельного участка
Содержание статьи:
Земельная собственность – один из самых ходовых товаров на рынке недвижимости. Тем не менее, многие граждане не осведомлены о самых элементарных правилах её покупки. Приобретение земли обеспечивает множество рисков, если не учитывать нормы, установленные для её использования и купли-продажи.
Как правильно выбрать земельный участок
Процедура покупки земельного участка (ЗУ) опирается на соответствующие нормы главы 30 ГК РФ, на статью 37 ЗК РФ. Приобретение надела сельскохозяйственного назначения регулируется также нормами статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.02 г. Дополнительно применяются муниципальные законодательные акты.
При его приобретении в первую очередь нужно руководствоваться разновидностью земель, которая связана с категорией, целевым назначением и видом разрешённого использования. При использовании земли основное значение имеет то, для каких целей она может применяться собственником. Физические лица и предприниматели могут приобретать наделы, относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения.
Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участки этой категории могут выделяться из земель поселений для строительства малоэтажных зданий, предназначенных для постоянного проживания граждан и их семей.
Если купить участок под ИЖС, но вместо этого использовать его под дачу или под ведение бизнеса, это будет расценено как нецелевое использование ЗУ, которое характеризуется следующими признаками:
• строительные работы не ведутся в течение 10 лет;
• участок используется под огород или животноводческую ферму;
• на участке построено помещение для ведения бизнеса.
ВНИМАНИЕ: Нецелевое использование является нарушением, за которое, на основании п.3 ст. 8.8 КоАП РФ, вменяют административную ответственность в виде штрафа.
Земли сельскохозяйственного назначения
Также нужно не ошибиться, купив земли сельскохозяйственного назначения, если требуется строительство жилого дома. ЗУ этой категории может находиться как за городом, так и в пределах городской черты, и принадлежать товариществу, которое выделяет земли под дачи. Здесь можно строить дачные домики, где предусматривается только сезонное проживание граждан, и нет прописки.
Не следует верить продавцу, который обещает возможность постоянного проживания и прописки в дачном массиве, руководствуясь нормами законодательства. Это возможно, но при следующих обязательных условиях:
• дачный посёлок функционирует круглый год;
• весь год дачи обеспечиваются электричеством и водой;
• дом отвечает требованиям, предъявляем для капитальных строений;
• дом имеет локальное (центральное) отопление.
При наличии характеристик, отвечающих возможности постоянно проживания, нужно оформить административное разрешение на прописку и проживание.
ВАЖНО: Если дачи расположены за пределом населённого пункта и не имеют почтового адреса, прописка невозможна ни при каких обстоятельствах.
А если ЗУ сельхоз назначения предназначен под личное подсобное хозяйство, то на нём могут запретить даже строительство сезонного домика. То же касается угодий, которые предназначены для ведения сельскохозяйственного бизнеса.
Плюсы и минусы покупки земель под ИЖС и земель сельскохозяйственного назначения
При покупке ЗУ из категории земель поселений, покупатель получает следующие преимущества:
• здесь можно строить жилой дом с надворными постройками;
• надел всегда располагается в пределах жилой зоны населённого пункта;
• эти земли предусматривают постоянное проживание и прописку;
• их можно использовать как предмет залога;
• они являются более респектабельным приобретением, чем дачные земли;
• в районе застройки будет развиваться инфраструктура;
• здесь обязательно будут проведены коммуникации;
• земли находятся в индивидуальной собственности;
• их легче всего перепродать.
Минусы такого приобретения, следующие:
• более высокая стоимость;
• обязательства по строительству жилого дома;
• обязательное оформление пакета документации на строительство дома;
• обязательное соблюдение всех строительных норм и отступов при планировке участка.
Земли сельскохозяйственного назначения также имеют определённые привлекательные стороны для их покупателя, которые выражаются в следующем:
• бюджетная стоимость;
• надел также может быть расположен в пределах городской черты, что приравнивает его по качеству к землям под ИЖС;
• земли имеют более высокое качество плодородия;
• обычно дачные посёлки располагаются в более живописном месте;
• при строительстве дома здесь не требуется оформление пакета строительной документации;
• строительство дома ограничивается минимальными требованиями к его расположению и архитектуре;
• строение регистрируется на условиях «дачной амнистии», по упрощённой программе;
• при желании, дом можно не строить вообще;
• при необходимости здесь можно добиться прописки и постоянного проживания граждан.
К минусам приобретения таких участков можно отнести следующее:
• постоянное проживание возможно в редких случаях;
• для получения прописки потребуется получение дополнительного разрешения администрации;
• дом не будет считаться капитальным строением;
• продажа ЗУ с домом будет дешевле, чем на землях под ИЖС;
• земли находятся в долевой собственности;
• ЗУ не может выступать предметом залога.
Соответственно, покупка надела любой категории может быть рентабельной, если правильно следовать целям его приобретения. При строительстве жилья для постоянного проживания нужно приобретать земли поселений, а для отдыха или подсобного хозяйства – земли сельхоз назначения.
Процедура купли-продажи земельного участка
Если не обращаться в компанию, занимающуюся продажей недвижимости, то все действия, начиная с выбора надела, потребуется проводить самостоятельно. Вначале осуществляется поиск земельного объекта.
Поиск участка
Для того чтобы его найти, можно просмотреть объявления, имеющиеся:
• в интернете;
• в местных СМИ.
Кроме этого, можно обратиться непосредственно к председателю дачного товарищества, если нужен надел под дачу, или – повесить объявление в строящемся жилом посёлке, если там есть специальные места для размещения рекламы.
СПРАВКА: Покупать можно только участки, находящиеся в собственности, иные правообладатели, владеющие землёй на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, продавать их не могут.
Проверка правоспособности собственника и участка
Покупателю нужно внимательно проверить все документы, которые имеются у продавца. Надел, который может участвовать в сделке купли-продажи, должен быть обеспечен соответствующим пакетом документации. В нём должно быть:
• правоустанавливающий документ;
• правоудостоверяющий документ;
• кадастровый паспорт ЗУ;
• кадастровая справка об отсутствии строений;
• кадастровая справка о кадастровой стоимости ЗУ;
• кадастровая справка об отсутствии залога и обременений;
• межевое дело.
Правоустанавливающим считается документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, а правоудостоверяющим – выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Иногда такую выписку заменяет свидетельство о праве собственности. В пакет межевого дела должны войти:
• кадастровый план ЗУ с координатами поворотных точек;
• акт подписания границ с соседями;
• акт установки межевых знаков.
кадастровый план участка
Только при наличии всех перечисленных документов, участок можно считать готовым к сделке. У продавца следует проверить гражданский паспорт, удостоверившись в том, что он совершеннолетний. В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы:
1. Если в интересах продавца действует представитель, он должен предъявить доверенность, удостоверенную нотариусом и свой гражданский паспорт.
2. Если собственник приобрёл надел, будучи в законном браке, у него должно быть разрешение от супруга.
3. При покупке долевой собственности, требуются согласия на продажу от совладельцев. А при покупке надела в дачном товариществе - согласие общего собрания.
Если владелец надела предъявил при просмотре всю перечисленную документацию, можно приступать непосредственно к оформлению передачи имущественных прав на ЗУ. Эта процедура состоит из составления и подписания договора купли-продажи (ДКП) на землю, и регистрации сделки в Росреестре.
Заключение договора
Составление ДКП ориентируется на нормы закона 549 ГК РФ. Он составляется в свободной форме, но в нём обязательно должны содержаться существенные сведения и обязательные реквизиты, в числе которых:
• место и дата составления документа;
• его наименование;
• сведения о сторонах;
• место расположения ЗУ;
• его кадастровые и технические характеристики;
• категория земель, целевое назначение и вид разрешённого использования;
• общая площадь;
• стоимость.
ВНИМАНИЕ: Нужно проследить, чтобы сведения о сторонах, указанные в договоре, совпадали с паспортными данными. А сведения о ЗУ – с данными, указанными в выписке.
Вначале формулируется предмет договора, где указывается:
• наименования сделки;
• сведения о сторонах;
• данные участка.
Далее вносятся существенные положения ДКП. Они оформляются следующими пунктами:
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• условия проведения сделки;
• допустимость и условия расторжение договора.
В заключение ставятся подписи сторон, согласно статье 163 ГК РФ, документ можно удостоверить нотариально. К купчей на землю прилагается акт приёмки участка, подписанный сторонами: покупателем и продавцом.
Регистрация в Росреестре
После того как договор подписан, пакет документов с прилагаемым к нему договором имущественной сделки и заявлением, составленным покупателем, передаётся в МФЦ для регистрации. Если сделка нотариально не удостоверялась, то перед тем как подавать документы, нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.
Регистрация длится не более одного календарного месяца, когда стороны обратились в МФЦ одновременно, эта процедура сокращается до 10 дней. А если сделка удостоверялась нотариально, покупатель имеет следующие преимущества:
• не уплачивает госпошлину;
• сроки регистрации сокращаются до 3 дней.
По завершении регистрирующих действий, покупатель получает на руки:
• договор с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН.
С этого момента покупатель становится полноправным собственником, который может единолично распоряжаться своей земельной собственностью.
ВАЖНО: С момента заключения договора купчей, новый владелец ЗУ обязан уплачивать земельный налог.
Какие подводные камни могут встретиться при оформлении сделки?
Сделки с недвижимостью могут иметь риски разной степени сложности. Наиболее часто, при покупке земель, встречаются следующие:
1. Опасность стать жертвой мошенников, которые могут продать чужой участок по подложным документам. Чтобы этого избежать, можно проверить собственника на сайте Росреестра по адресу, номеру участка и фамилии собственника, которые должны быть идентичны.
2. Неправоспособная доверенность продавца.
3. Покупка ЗУ, не поставленного на кадастровый учёт. Чтобы этого не произошло, нужно проверить наличие кадастрового номера в документах и сверить его с кадастровой картой.
4. Покупка ЗУ, не находящегося в собственности. Чтобы этого не произошло, нужно проверить наличие в выписке из ЕГРН сведений о праве владения участком, где должно быть указано право собственности.
5. Покупка надела установленной категории и вида разрешённого использования, которые не соответствуют целям покупателя.
6. Покупка участка с долгами. Чтобы этого не произошло, нужно проверить имеющиеся у продавца квитанции об уплате земельного налога.
Если покупателю не хватает имеющихся компетенций для самостоятельной покупки надела, но он не хочет переплачивать риэлторам, целесообразно обратиться к юристу за разовой консультацией, или удостоверить сделку нотариально.
Дата публикации
комментарии