Перевод дачного участка в ИЖС: пошаговая инструкция
Содержание статьи:
Согласно российскому законодательству, строительство жилого дома разрешено только на участках земли, предназначенных для этих целей. Территории садоводческих участков не относились к таким категориям земель вплоть до начала 2019 года, когда вступил в силу новый Федеральный закон №217-ФЗ. Принятый документ разрешил возводить на садовых участках не только дачи, но и постройки для круглогодичного проживания. Однако в некоторых случаях для строительства частного дома владелец земли по-прежнему должен предварительно перевести участок в ИЖС.
Изменение категории земель: что говорит закон
Каждому земельному участку в Российской Федерации присвоена своя категория, в соответствии с которой определяются правила и особенности использования земли. В частности, дачные и садоводческие участки должны применяться исключительно в сельскохозяйственных целях. Вплоть до начала 2019 года на таких землях разрешалось возводить только жилье для временного проживания (дачу), а также подсобные и хозяйственные постройки.
Однако ситуация изменилась после того, как вступил в силу Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он упразднил понятие дачи и закрепил две основные формы объединений: садоводческих и огороднических товариществ (СНТ и ОНТ). Главное отличие между ними заключалось в том, что в СНТ собственник участка может получить прописку, а в ОНТ – нет.
ВАЖНО! Владельцы садовых участков получили возможность строительства капитального жилья для круглогодичного проживания с получением адреса и права на прописку. На землях, относящихся к ОНТ, возводить разрешается только хозяйственные объекты, которые не могут быть использованы для регулярного проживания.
Если же владелец участка в огородническом товариществе захочет построить на своей территории частный дом, то сделать это можно лишь после перевода земли в ИЖС. Изменить категорию земли имеет право и собственник участка в СНТ, но после вступления в силу нового закона данная процедура не является обязательной.
ВАЖНО! Право перевода земли из одной категории в другую закреплено Земельным кодексом РФ, а также Федеральным законом №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», принятым 21 декабря 2004 года.
Зачем переводить дачный участок под ИЖС
Инициатором перевода земель из одной категории в другую должны стать сами собственники ЗУ. Оформив новую категорию для имеющегося участка, владельцы получат множество важных преимуществ:
• на земле можно будет построить полноценный частный дом для всесезонного проживания высотой не более трех этажей;
• собственник и все члены его семьи получают возможность оформить прописку в построенном доме;
• дому будет присвоен собственный адрес;
• муниципалитет будет обязан провести к дому все необходимые для жизни коммуникации: водопровод, газопровод, электричество;
• ответственность за расчистку подъездных путей будет лежать не на собственнике, а на муниципальных властях.
ВАЖНО! Участки под ИЖС ценятся гораздо больше, поэтому продать такую землю в дальнейшем можно будет по более высокой цене по сравнению с садоводческими участками.
К минусам перевода земли под ИЖС можно отнести:
• увеличение кадастровой стоимости ЗУ, в результате чего вырастет и сумма налога на имущество;
• жилое здание необходимо построить на участке в течение пяти лет после переоформления категории земель.
Особенности перевода ЗУ в ИЖС
Собственнику важно знать, что не каждый земельный участок может быть переоформлен в ИЖС. Изменение категорий земель будет возможно только если:
• участок находится на границе населенных пунктов;
• входит в план перспективного развития территорий;
• соответствует генеральному плану поселения;
• находится в резерве;
• не является заложенным и не находится под арестом;
• кадастровая стоимость ЗУ не превышает нормативов, утвержденных в муниципалитете.
ВАЖНО! Перед тем, как начать готовить документы для перевода участка, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования и узнать, возможно ли переоформить категорию для данной земли.
Перевод земли в ИЖС: пошаговая инструкция
Процедуры перевода земельного участка в ИЖС происходит в соответствии с нормами, установленными Земельным кодексом РФ и Федеральным законом №172-ФЗ. Переоформление ЗУ состоит их четырех основных этапов.
Этап №1. Подготовка необходимых документов
Владельцу садоводческого участка, решившему перевести землю под ИЖС, в первую очередь необходимо заняться подготовкой документов. В обязательный комплект входят:
• гражданский паспорт, удостоверяющий личность владельца ЗУ;
• документы, подтверждающие право законного распоряжения землей (например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• технический план построек, находящихся на участке (если таковые имеются) и документы, подтверждающие право собственности на них.
Если документы будут подаваться не лично собственником участка, также следует подготовить доверенность, оформленную на имя представителя собственника и заверенную у нотариуса.
ВАЖНО! Когда под ИЖС планируется перевести участок, находящийся в составе земель садового или огородного товарищества, предварительно потребуется получить разрешение большинства собственников. Пакет документов будет принят на рассмотрение только в том случае, если заявитель предоставит протокол, фиксирующий согласие коллектива.
Этап №2. Составление ходатайства
После того, как все документы будут собраны, следует подготовить ходатайство с просьбой об изменении категории земельного участка на ИЖС. В документе следует указать:
• кадастровый номер ЗУ;
• текущую и желаемую категории надела;
• аргументы для присвоения категории ИЖС;
• перечень документов, подтверждающих право собственности на землю.
ВАЖНО! Если на земельном участке не было произведено межевание, он не поставлен на кадастровый учет, ходатайство о переводе в ИЖС может быть отклонено.
Этап №3. Предоставление собранной документации и ожидание решения
Подготовленный пакет документов вместе с ходатайством необходимо направить:
• в администрацию населенного пункта (если ЗУ относится к территории муниципалитета);
• в администрацию района (если земля находится на территории, не относящейся к собственности муниципалитетов).
ВАЖНО! Перевод ЗУ в ИЖС не предполагает оплаты государственной пошлины.
После того, как администрация примет все документы, ожидать решения придется в течение двух месяцев. Именно такой срок предусматривает законодательство. В результате власти разрешат или запретят перевод земельного участка в ИЖС.
Отрицательное решение может быть принято, если:
• собственник предоставил неполный комплект документов;
• при проверке документации была выявлена недостоверная информация.
Также отказать могут и по причинам, не зависящим от владельца участка. Например, если данная земля не попадает в перспективный проект развития населенного пункта.
Если же администрация примет положительное решение, собственнику будет вручен акт, подтверждающий смену категории ЗУ на землю населенного пункта, пригодную для ИЖС. В акте должны быть указаны:
• основания для смены категории участка;
• его площадь и кадастровый номер;
• предыдущая и новая категория земель, к которой относится ЗУ.
Этап №4. Внесение изменений в Росреестре
Когда акт о переводе земель окажется на руках у собственника, с ним потребуется обратиться в Росреестр для исправления данных о земельном участке. Для этого необходимо подготовить заявление о внесении изменений в ЕГРН, приложив к нему акт, выданный администрацией, и личный паспорт заявителя. Как только поправки в ЕГРН будут внесены, перевод дачного участка в ИЖС можно считать завершенным.
Дата публикации
комментарии
2019-07-09 06:29:57
РедакцияЕвгений, здравствуйте! Если у земельного участка несколько владельцев, то каждый из них должен лично посетить администрацию и подготовить ходатайство от своего имени. Однако когда один из собственников не может присутствовать лично, документы от его имени может подать доверенное лицо. Соответственно, для перевода участка в ИЖС в вашем случае отец должен написать доверенность на ваше имя и заверить ее у нотариуса.
2019-07-06 23:57:29
ЕвгенийУчасток находится в долевой собственности – моей и отца. Но отец проживает в другом городе. Можно ли оформить перевод в ИЖС без его присутствия?
2019-07-04 19:42:31
РедакцияДобрый день, Михаил! Участок ИЖС недопустимо использовать в коммерческих целях. За нецелевое применение земель предусмотрена административная ответственность на основании статьи 8.8 КоАП РФ. Для использования земли в коммерческих целях ее необходимо перевести в соответствующую категорию.
2019-07-02 22:03:35
МихаилПодскажите, пожалуйста, можно ли перевести участок в ИЖС и использовать его в коммерческих целях?