Продажа квартиры после вступления в наследство
Содержание статьи:
- Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
- Как определить срок владения?
- Уплата налога при продаже квартиры, полученной по наследству
- Снижение ставки или отмена налога
- Документы на продажу квартиры после вступления в наследство
- Сложности, которые могут возникнуть при продаже унаследованной квартиры
- Продажа доли унаследованной квартиры
Одним из путей получения в распоряжение гражданина недвижимости является наследование.
Получая в собственность такой объект недвижимости как квартира, наследник приобретает также право пользования и распоряжения этим имуществом и может совершать с ним любые действия, в том числе и продавать. Однако чтобы реализовать квартиру или ее долю, полученную гражданином по наследству, необходимо учесть ряд моментов, связанных с законодательством и налогообложением.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Процедура продажи такой квартиры будет возможна только тогда, когда гражданин осуществит все необходимые юридические процедуры, связанные с наследованием и оформит соответствующие документы:
• Заявление о праве на наследство. Гражданин открывает его, а затем по прошествии шести месяцев вступает в наследство и получает соответствующее Свидетельство;
• Следующим действием будет регистрация права собственности на унаследованное имущество и получение выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
• Заключение наследником договора купли-продажи с потенциальным покупателем квартиры;
• Уплата налога.
![](/pics/2019/02/1550500903_1074.jpg)
Таким образом, продажа недвижимости возможна как минимум спустя полгода со дня смерти ее первоначального собственника, при условии вступления гражданина в наследственные права и оформления документов, в противном случае сделка будет являться недействительной.
Сроки для заключения сделки также не являются ограниченными, однако в случае продажи квартиры в течении первых трех лет (пяти лет, если вступление в наследство произошло после 01.01.2016) наследства предполагает уплату подоходного налога. По прошествии срока оплачивать этот налог при реализации недвижимости больше не нужно.
Справка. С 1 января 2016 года действующие правила налогообложения претерпели определенные изменения - подоходный налог на доход физического лица по-прежнему составляет 13 процентов, но будет взиматься с продажи недвижимости в том случае, если решивший продать ее гражданин вступил в право собственности менее 5 лет назад, а не трех, как было ранее.
Важно помнить, что в данном случае подразумевается подоходный налог с купли-продажи, а не налог на наследство, который в настоящее время является недействительным.
Как определить срок владения?
Согласно статье 1114, пункту 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Министерства финансов России от 20.02.2015 года, в случае получения объекта недвижимости по наследству, срок владения будет исчисляться со дня смерти наследодателя. Однако законодательство предусматривает два исключения:
• В случае если один из супругов после смерти второго наследует приобретенную в браке квартиру, срок владения будет отсчитываться с даты приобретения недвижимости в собственность супругов (Письма Министерства финансов России от 30.05.2016, от 02.04.2013);
• В случае если в результате смерти собственника одной доли квартиры его часть наследует владелец другой доли, срок владения будет исчисляться со дня первоначальной регистрации собственности на долю в данной квартире (Письма Министерства финансов России от 24.10.2013).
![](/pics/2019/02/1550500928_4d5e.jpg)
Уплата налога при продаже квартиры, полученной по наследству
Таким образом, процесс реализации квартиры, полученной по наследству не имеет существенных отличий от аналогичного процесса с участием недвижимости, оказавшейся в собственности каким-либо другим путем. В обоих случаях подоходный налог взимается с собственника по общим правилам налогообложения физических лиц.
Однако режим налогообложения жилплощади, полученной по наследству, все же имеет несколько особенностей:
• При продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника менее пяти лет, сумма налога определяется согласно ставке 13 процентов от ее стоимости, а для иностранных граждан - 30 процентов;
• Если гражданин решает осуществить продажу квартиры, находящейся в его собственности более пяти лет, то сделка не будет подлежать уплате подоходного налога. При этом пять лет указанного срока отсчитываются не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки Единого Государственного Реестра Недвижимости, а со дня смерти наследодателя (часть 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ);
• В том случае, если выручка от реализуемой недвижимости составит менее одного миллиона рублей - к примеру, если речь идет о продаже доли от квартиры - налог также не будет взиматься. Если сумма сделки превышает цифру в один миллион, подоходный налог на стоимость квартиры будет составлять 13 процентов для граждан РФ и 30 процентов для представителей иных государств.
![](/pics/2019/02/1550500982_2819.jpg)
Снижение ставки или отмена налога
Добиться полной отмены подоходного налога на продажу квартиры можно при соблюдении следующих условий:
• Стоимость полученной в наследство и подлежащей продаже квартиры составляет менее одного миллиона рублей;
• Со дня смерти наследодателя прошло уже более трех лет (в том случае если это случилось до 1 января 2016 года), либо пяти лет (если первоначальный владелец умер после этой даты).
Также некоторые категории граждан попадают под налоговые льготы и могут быть освобождены от уплаты подоходного налога от продажи:
• Пенсионеры;
• Граждане с первой и второй группами инвалидности;
• Инвалиды детства.
В этих случаях владельцу унаследованной квартиры, имеющему намерение осуществить продажу недвижимости, следует обратиться в местную налоговую инспекцию и подать заявление об освобождении от уплаты налога, подкрепив его копиями документов, подтверждающих их принадлежность к соответствующим категориям граждан (пенсионный возраст либо инвалидность).
Документы на продажу квартиры после вступления в наследство
После прохождения гражданином всей последовательности действий от законного наследования до дальнейшей регистрации права собственности, процесс продажи унаследованной квартиры будет происходить так же, как сделка купли-продажи любой другой недвижимости. В необходимый для этого перечень документов входят:
• Паспорта продавца квартиры и покупателя;
• Свидетельство о праве на наследование;
• Технический паспорт на квартиру;
• Документ, устанавливающий право собственности на данную недвижимость. Согласно поправке от 2016 года Свидетельство о праве собственности заменяет выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости, а также подтверждение оттуда же, что на квартира не подлежит аресту или залогу;
• Справки из коммунальных компаний, свидетельствующие об отсутствии задолженностей;
• Справка из Управления по вопросам миграции по месту регистрации квартиры.
Важно: В том случае, если продавец квартиры состоит в браке, и между супругами заключен брачный договор и унаследованная жилплощадь является их совместной собственностью, дополнительно потребуется заверенное нотариусом разрешение на продажу квартиры со стороны мужа или жены в письменном виде.
Сложности, которые могут возникнуть при продаже унаследованной квартиры
Подготовка полученной в наследство квартиры к продаже и сам процесс ее реализации являются более продолжительными и подразумевают больший объем факторов, на которые необходимо обратить внимание, по сравнению с обычной сделкой купли-продажи:
• Получая жилплощадь в наследство, гражданин вместе с этим также приобретает привязанные к квартире долговые обязательства. Поэтому перед тем, как осуществлять продажу квартиры, необходимо закрыть все неустойки и задолженности, если таковые присутствуют.
• Перед началом сделки купли-продажи обе стороны должны быть уверены, что в квартире, являющейся предметом сделки, не прописано других граждан. Трудности могут заключаться в том, что жильцы могут отказаться выписаться добровольно, но если причины их проживания не обоснованы и незаконны, они будут выселены в судебном порядке.
• Возможность неожиданного появления других родственников наследодателя, своевременно не вступивших в наследство и претендующих на то, чтобы оспорить завещание в судебном порядке. В этом случае сделка купли-продажи может считаться недействительной. В связи с этим многие покупатели предпочитают не рисковать, и найти кандидата на покупку унаследованной квартиры бывает проблематично.
Из этого следует, что обязательным этапом подготовки такой квартиры к продаже будет оформление необходимых документов, подтверждающих отсутствие притязаний на унаследованную недвижимость.
Продажа доли унаследованной квартиры
Продажа доли в квартире, полученной по наследству, также возможна, однако потребует еще больше затрат времени и приготовлений для проведения сделки. Особенность состоит в том, что каждый из существующих собственников обладает правом выкупа доли других в преимущественном порядке.
В связи с этим первым этапом продажи доли в унаследованной квартире будет предложение приобрести ее остальным собственникам. Данный процесс осуществляется в определённой последовательности:
• Соответствующее предложение о покупке оформляется в письменной форме и предпочтительно отправляется остальным собственникам заказным письмом - это обеспечит наследнику гарантию защищенности и законный порядок заключения сделки.
• После этого в течении месяца собственники должны дать согласие либо несогласие на выкуп доли. В том случае, если они не соглашаются или не дают ответа, наследник может законно продавать свою долю третьему лицу с условием, что сумма сделки будет меньше, чем была изначально предложена отказавшимся собственникам.
Продажа квартиры, полученной в наследство, является более сложной процедурой, чем заключение сделки купли-продажи недвижимости, полученной каким-либо другим путем. Занимаясь продажей унаследованной квартиры или её доли, важно помнить важные юридические аспекты и особенности оформления сделки.
Дата публикации
комментарии