Продажа квартиры после вступления в наследство


Содержание статьи:

Одним из путей получения в распоряжение гражданина недвижимости является наследование.
Получая в собственность такой объект недвижимости как квартира, наследник приобретает также право пользования и распоряжения этим имуществом и может совершать с ним любые действия, в том числе и продавать. Однако чтобы реализовать квартиру или ее долю, полученную гражданином по наследству, необходимо учесть ряд моментов, связанных с законодательством и налогообложением.


Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?



Процедура продажи такой квартиры будет возможна только тогда, когда гражданин осуществит все необходимые юридические процедуры, связанные с наследованием и оформит соответствующие документы:

• Заявление о праве на наследство. Гражданин открывает его, а затем по прошествии шести месяцев вступает в наследство и получает соответствующее Свидетельство;
• Следующим действием будет регистрация права собственности на унаследованное имущество и получение выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
• Заключение наследником договора купли-продажи с потенциальным покупателем квартиры;
• Уплата налога.





Таким образом, продажа недвижимости возможна как минимум спустя полгода со дня смерти ее первоначального собственника, при условии вступления гражданина в наследственные права и оформления документов, в противном случае сделка будет являться недействительной.

Сроки для заключения сделки также не являются ограниченными, однако в случае продажи квартиры в течении первых трех лет (пяти лет, если вступление в наследство произошло после 01.01.2016) наследства предполагает уплату подоходного налога. По прошествии срока оплачивать этот налог при реализации недвижимости больше не нужно.

Справка. С 1 января 2016 года действующие правила налогообложения претерпели определенные изменения - подоходный налог на доход физического лица по-прежнему составляет 13 процентов, но будет взиматься с продажи недвижимости в том случае, если решивший продать ее гражданин вступил в право собственности менее 5 лет назад, а не трех, как было ранее.


Важно помнить, что в данном случае подразумевается подоходный налог с купли-продажи, а не налог на наследство, который в настоящее время является недействительным.

Как определить срок владения?



Согласно статье 1114, пункту 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Министерства финансов России от 20.02.2015 года, в случае получения объекта недвижимости по наследству, срок владения будет исчисляться со дня смерти наследодателя. Однако законодательство предусматривает два исключения:

• В случае если один из супругов после смерти второго наследует приобретенную в браке квартиру, срок владения будет отсчитываться с даты приобретения недвижимости в собственность супругов (Письма Министерства финансов России от 30.05.2016, от 02.04.2013);
• В случае если в результате смерти собственника одной доли квартиры его часть наследует владелец другой доли, срок владения будет исчисляться со дня первоначальной регистрации собственности на долю в данной квартире (Письма Министерства финансов России от 24.10.2013).





Уплата налога при продаже квартиры, полученной по наследству



Таким образом, процесс реализации квартиры, полученной по наследству не имеет существенных отличий от аналогичного процесса с участием недвижимости, оказавшейся в собственности каким-либо другим путем. В обоих случаях подоходный налог взимается с собственника по общим правилам налогообложения физических лиц.

Однако режим налогообложения жилплощади, полученной по наследству, все же имеет несколько особенностей:

• При продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника менее пяти лет, сумма налога определяется согласно ставке 13 процентов от ее стоимости, а для иностранных граждан - 30 процентов;

• Если гражданин решает осуществить продажу квартиры, находящейся в его собственности более пяти лет, то сделка не будет подлежать уплате подоходного налога. При этом пять лет указанного срока отсчитываются не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки Единого Государственного Реестра Недвижимости, а со дня смерти наследодателя (часть 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ);

• В том случае, если выручка от реализуемой недвижимости составит менее одного миллиона рублей - к примеру, если речь идет о продаже доли от квартиры - налог также не будет взиматься. Если сумма сделки превышает цифру в один миллион, подоходный налог на стоимость квартиры будет составлять 13 процентов для граждан РФ и 30 процентов для представителей иных государств.





Снижение ставки или отмена налога



Добиться полной отмены подоходного налога на продажу квартиры можно при соблюдении следующих условий:

• Стоимость полученной в наследство и подлежащей продаже квартиры составляет менее одного миллиона рублей;
• Со дня смерти наследодателя прошло уже более трех лет (в том случае если это случилось до 1 января 2016 года), либо пяти лет (если первоначальный владелец умер после этой даты).

Также некоторые категории граждан попадают под налоговые льготы и могут быть освобождены от уплаты подоходного налога от продажи:

• Пенсионеры;
• Граждане с первой и второй группами инвалидности;
• Инвалиды детства.

В этих случаях владельцу унаследованной квартиры, имеющему намерение осуществить продажу недвижимости, следует обратиться в местную налоговую инспекцию и подать заявление об освобождении от уплаты налога, подкрепив его копиями документов, подтверждающих их принадлежность к соответствующим категориям граждан (пенсионный возраст либо инвалидность).

Документы на продажу квартиры после вступления в наследство



После прохождения гражданином всей последовательности действий от законного наследования до дальнейшей регистрации права собственности, процесс продажи унаследованной квартиры будет происходить так же, как сделка купли-продажи любой другой недвижимости. В необходимый для этого перечень документов входят:

• Паспорта продавца квартиры и покупателя;
• Свидетельство о праве на наследование;
• Технический паспорт на квартиру;
• Документ, устанавливающий право собственности на данную недвижимость. Согласно поправке от 2016 года Свидетельство о праве собственности заменяет выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости, а также подтверждение оттуда же, что на квартира не подлежит аресту или залогу;
• Справки из коммунальных компаний, свидетельствующие об отсутствии задолженностей;
• Справка из Управления по вопросам миграции по месту регистрации квартиры.

Важно: В том случае, если продавец квартиры состоит в браке, и между супругами заключен брачный договор и унаследованная жилплощадь является их совместной собственностью, дополнительно потребуется заверенное нотариусом разрешение на продажу квартиры со стороны мужа или жены в письменном виде.




Сложности, которые могут возникнуть при продаже унаследованной квартиры



Подготовка полученной в наследство квартиры к продаже и сам процесс ее реализации являются более продолжительными и подразумевают больший объем факторов, на которые необходимо обратить внимание, по сравнению с обычной сделкой купли-продажи:

• Получая жилплощадь в наследство, гражданин вместе с этим также приобретает привязанные к квартире долговые обязательства. Поэтому перед тем, как осуществлять продажу квартиры, необходимо закрыть все неустойки и задолженности, если таковые присутствуют.

• Перед началом сделки купли-продажи обе стороны должны быть уверены, что в квартире, являющейся предметом сделки, не прописано других граждан. Трудности могут заключаться в том, что жильцы могут отказаться выписаться добровольно, но если причины их проживания не обоснованы и незаконны, они будут выселены в судебном порядке.

• Возможность неожиданного появления других родственников наследодателя, своевременно не вступивших в наследство и претендующих на то, чтобы оспорить завещание в судебном порядке. В этом случае сделка купли-продажи может считаться недействительной. В связи с этим многие покупатели предпочитают не рисковать, и найти кандидата на покупку унаследованной квартиры бывает проблематично.

Из этого следует, что обязательным этапом подготовки такой квартиры к продаже будет оформление необходимых документов, подтверждающих отсутствие притязаний на унаследованную недвижимость.



Продажа доли унаследованной квартиры



Продажа доли в квартире, полученной по наследству, также возможна, однако потребует еще больше затрат времени и приготовлений для проведения сделки. Особенность состоит в том, что каждый из существующих собственников обладает правом выкупа доли других в преимущественном порядке.

В связи с этим первым этапом продажи доли в унаследованной квартире будет предложение приобрести ее остальным собственникам. Данный процесс осуществляется в определённой последовательности:

• Соответствующее предложение о покупке оформляется в письменной форме и предпочтительно отправляется остальным собственникам заказным письмом - это обеспечит наследнику гарантию защищенности и законный порядок заключения сделки.
• После этого в течении месяца собственники должны дать согласие либо несогласие на выкуп доли. В том случае, если они не соглашаются или не дают ответа, наследник может законно продавать свою долю третьему лицу с условием, что сумма сделки будет меньше, чем была изначально предложена отказавшимся собственникам.

Продажа квартиры, полученной в наследство, является более сложной процедурой, чем заключение сделки купли-продажи недвижимости, полученной каким-либо другим путем. Занимаясь продажей унаследованной квартиры или её доли, важно помнить важные юридические аспекты и особенности оформления сделки.
Дата публикации

Последние статьи раздела:

Как оформить SIM карту умершего родственника на себя

Мобильный телефон уже давно перестал быть только средством общения, это идентификатор личности в финансовых вопросах. Не редки случаи, когда после смерти родственника необходимо продолжать...

Подробно
Права и обязанности опекуна

Опекун – это статус физического лица, который принял на себя ответственность за жизнеспособность несовершеннолетнего, пожилого или недееспособного человека. Опекунство устанавливается...

Подробно
Особенности наследования земельного участка

Наследование земельного участка имеет множество особенностей, по причине которых могут возникнуть трудности при переходе наследства. Рассмотрим условия принятия земельного участка в...

Подробно
Приватизация дачного участка

В 2019 году была вновь продлена возможность приватизации дачного участка на бесплатной основе. Узнаем, для чего необходима приватизация, а также условия ее оформления.

Подробно

комментарии

добавить комментарий

ico