Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры
Содержание статьи:
Когда получение согласия является обязательным
Имущество, приобретенное совместно или одним из супругов в период брачного союза, является общим, в том числе и денежные средства, вклады, активы и прочее. Подобное правило действует на общих основаниях, если между супругами не заключен брачный договор, который регламентирует индивидуальные права. В случае брачного договора второй супруг может претендовать, например, на минимальную часть купленного имущества или вовсе не иметь никаких прав.
СПРАВКА. Если один из супругов в тайне совершает покупку недвижимости, то второй супруг в дальнейшем имеет такие же права собственности на неё, что и супруг-покупатель, вне зависимости от того, был ли супруг проинформирован о сделке купли-продажи или нет.
Статья №35 Семейного кодекса РФ регламентирует правила распоряжения имуществом. Согласно статье возникает необходимость в оформлении согласия второго супруга, которое нужно заверить у нотариуса. Нотариальное согласие требуется при сделках купли-продажи, которые проходят обязательную государственную регистрацию.
В случае покупки жилья за счёт кредитных средств возникает необходимость получения согласия второго супруга для совершения необходимой сделки. Также согласие супруга будет неким доказательством честного намерения приобретения недвижимости в случае судебных разбирательств, если продавцами жилья окажутся мошенники.
Письменное согласие подтверждается нотариусом и личного присутствия второго супруга при совершении сделки купли-продажи не требуется. Если же нотариальное согласие отсутствует, но супруги совместно осматривают будущую недвижимость и совершают покупку, то подобный фактор избавит стороны от возможных судебных разбирательств в будущем.
Когда согласие супруга не требуется
После появления Федерального закона №302 РФ покупатели не должны проходить регистрацию жилья. Единственной обязательной процедурой в момент или после совершения сделки является регистрация прав собственности в Росреестре, где указываются новые владельцы недвижимости.
Таким образом, если сделка купли-продажи совершается с помощью личных денежных средств без предоставления кредитных, покупатель освобождается от необходимости предоставлять согласие второго супруга.
Также нет необходимости в получении согласия в следующих случаях:
• Если покупка жилья совершается по доверенности второго супруга – доверенность автоматически предполагает предоставление согласия на процедуру купли-продажи.
• Если при регистрации прав на собственность предполагается указание долевых частей супругов приобретаемого жилья.
• Если покупка недвижимости происходит на основании предоставленной доверенности третьим лицом – квартира не будет принадлежать супругу, а значит второму супругу не нужно предоставлять согласие.
Также согласие не требуется, если квартира получена на безвозмездной основе – договор дарения, наследство и прочее.
В каких случаях сделка, оформленная без согласия супруга, может быть признана недействительной
Договор приобретения жилья можно оспорить в суде. Чтобы оспорить покупку второй супруг подаёт исковое заявление на основании того, что супруг не сообщил истцу о покупке жилья, а также, если продавец заведомо знал о несогласии истца на приобретение недвижимости, согласно Статье 35 Семейного кодекса РФ.
Приобретая имущество, которое требуется зарегистрировать установленным образом, второй супруг должен подать иск в судебный орган в течение одного года после того, как выяснилось о существовании ипотечного кредитования для возможности оспорить покупку. При отсутствии возможности предоставить ранее выданное нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи сторонами договора, покупка жилья будет аннулирована на основании судебного решения. Один лишь факт отсутствия согласия второго супруга даёт возможность признать сделку недействительной.
ВАЖНО. В случае, если приобретение жилья совершено после бракоразводного процесса, но до раздела имущества, то второй супруг по-прежнему претендует на половину купленной недвижимости, если иное не прописано в брачном договоре.
Нотариальное удостоверение сделки
Нотариальное удостоверение сделки необходимо получить в следующих случаях:
• Если покупка жилья происходит у одного или всех владельцев долей.
• Если продавцом жилья выступает опекун несовершеннолетнего гражданина.
• Если продавцом жилья выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
• Если продавцом жилья выступает один из супругов, брачный союз которых находится в стадии развода и раздела имущества.
Для того, чтобы совершить покупку жилья необходимо:
• Личное присутствие при совершении сделки или нотариально заверенное согласие для возможности продажи доли недвижимости, являющейся их собственностью.
• Получение согласия от органов опеки в случае, если в сделке купли-продажи участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане.
СПРАВКА. Согласие, заверенное нотариусом, избавит стороны договора от возможных трудностей в будущем, а оформление происходит моментально в отличии от судебных разбирательств, которые могут возникнуть при отсутствии документа. Для получения заверенного согласия нужно предоставить документы, подтверждающие личность и свидетельство о браке.
Способы оспаривания сделки
Договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным путём оспаривания в судебном порядке или в результате признания ничтожности заключенной сделки. Оспорить сделку возможно на основании отсутствия оформленного согласия на приобретение жилья от второго супруга. Признать ничтожность заключенной сделки можно в случае нарушения правил совершения сделки купли-продажи, установленных законодательством РФ. Например, когда супруг подделал согласие второго супруга, чтобы совершить покупку.
Аннулировать договор можно только в судебном порядке с предоставлением иска, требуемого пакета документов, а также доказательной базы. Чтобы вынес решение в пользу истца необходимо предоставить существенные основания, которые могут быть доказаны.
После признания сделки недействительной все обязательства и права сторон договора аннулируются, в том числе и результаты исполнения сделки также признаются недействительными. После аннулирования стороны договоры должны произвести возврат движимого и недвижимого имущества их законным владельцам – продавец возвращает право собственности на квартиру, а покупатель установленную денежную сумму при покупке.
После судебного решения об отмене договора купли-продажи покупатель теряет право на собственность моментально, а возврат внесенной денежной суммы за квартиру может затянуться. Также дополнительной проблемой становится факт ипотечного кредитования – если продавец значительно затягивает с возвратом, то покупатель в этот период вынужден вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Если же по каким-либо причинам продавец не вернул деньги по договору приобретения жилья, то долговые обязательства по ипотеке по-прежнему остаются на покупателе.
Дата публикации
комментарии