Ипотека при разводе
Содержание статьи:
- Как разделить ипотеку при разводе
- Как делится при разводе квартира в ипотеке, приобретенная в браке
- Как делится при разводе квартира в ипотеке, приобретенная до брака
- Ипотека при разводе и ребенке
- Военная ипотека при разводе
- Развод при ипотеке с материнским капиталом
- Ипотека и брачный договор
- Заключение
Ипотека предполагает продолжительный период погашения задолженности, а за это время многое может случиться, в том числе и развод. Но квартира уже оформлена в совместную собственность, а долг за нее еще не выплачен и она находится в залоге у банка. Тогда к прочим вопросам о разделе имущества добавится еще и проблема погашения кредита и дальнейшего раздела квартиры.
Как разделить ипотеку при разводе
На самом деле каждая ситуация с расторжением брака и ипотекой индивидуальна. Единого решения для всех случаев нет. К тому же и в юридической практике найдется немного случаев, когда подобные вопросы решались через суд. Поэтому выделить прецеденты, которые были бы ориентирами при рассмотрении подобных дел, практически невозможно.
Тем не менее, можно выделить основные правила, которые необходимо соблюдать при разводе и неоплаченном ипотечном кредите. В первую очередь необходимо уведомить банк о том, что семейной жизни наступил конец. Тогда он может сам рассмотреть ситуацию и предложить варианты раздела имущества и долга. Кредитная организация может посоветовать даже несколько путей решения вопроса, которые будут приемлемыми для обоих экс-супругов. А вот если дело дойдет до суда, то тогда вряд ли будет принято решение, устраивающее обе стороны.
Среди основных вариантов раздела ипотечной квартиры при расторжении брака можно назвать следующие.
Вариант N1
Квартиру можно продать, из выручки оплатить оставшуюся часть ипотеки, а остальное разделить между бывшими мужем и женой. Вариант на первый взгляд кажется практически идеальным. Но он не всегда осуществим по ряду причин. Сначала нужно получить согласие кредитной организации на досрочное погашение ипотеки. Но банки в большой неохотой идут на подобные сделки: ведь если заемщик гасит долг раньше, то банк теряет часть своего дохода в виде процентов. Однако если в дальнейшем бывшие супруги оставшиеся после погашения кредита денежные средства потратят на первый взнос на квартиры для каждого из них, то банк получит уже двоих заемщиков вместо одного.
СПРАВКА. Такой вариант возможен только в том случае, когда оба супруга платежеспособны и могут самостоятельно оплатить кредит.
Еще в данном случае есть такой недостаток: будет достаточно сложно найти покупателя, который согласится отдать деньги за квартиру, находящуюся в залоге у банка. И третий минус этого способа – продавать жилье экс-супругам придется вместе. Но далеко не все испытывают положительные эмоции от общения с почти уже бывшей половиной накануне развода.
Вариант N2
Он заключается в том, что банк делит платежи по ипотеке между бывшими мужем и женой. С этого момента каждый из них несет уже личную ответственность за выплаты. При этом ипотечная квартира принадлежит экс-супругам в равных долях. Но такой способ не совсем приемлем по ряду причин. Например, если это было единственное жилье пары, то и после развода им придется жить под одной крышей. А если кто-то один уедет из нее и будет снимать себе жилье, то может вполне резонно возразить против платежей: если он тут не живет, то почему обязан платить половину взносов? Часто такие ситуации приводят к тому, что одна из сторон перестает вносить платежи, и через некоторое время недвижимость выставляется на торги. В этом случае долг погашается, но бывшие супруги остаются и без денег, и без жилья.
Вариант N3
Этот способ подходит он таким парам, где у одного из супругов есть другая жилплощадь. Тогда он отказывается от прав на ипотечную квартиру. Одновременно банк снимает с него обязанность гасить долг. Но в этом случае требуется, чтобы тот, за кем останется жилье, был платежеспособным настолько, чтобы быть в состоянии оплачивать кредит единолично. Кроме того, за переоформление договора банк может потребовать уплаты комиссии, размер которой может доходить до 1% от суммы оставшейся задолженности.
Как делится при разводе квартира в ипотеке, приобретенная в браке
Для такой ситуации подходят варианты, описанные выше. Если же супругам не удалось прийти к какому-либо единому совместному решению, то им придется обратиться в суд. А его вердикт может не устроить не только экс-супругов, но и кредитную организацию. Поэтому банки сейчас практикуют заключение ипотечного соглашения, в котором были бы предусмотрены меры по снижению рисков в случае развода.
Так, банк может сделать супругов созаемщиками. С одной стороны, это выгодно банку, с другой – семейной паре. Ведь в таком случае в расчет идет совокупный доход семьи, поэтому они вдвоем могут претендовать на получение большей суммы. При этом в текст документа добавляется формулировка о том, что в случае расторжения брака изначальные условия соглашения, заключенного созаемщиками, не подлежат изменению. В таком случае если после развода одна сторона не будет вносить платежи, то вторая обязана будет платить в полном объеме. Учитывая, что при разводе отношения между экс-супругами и так могут быть не самыми теплыми, такой вариант грозит перерасти в серьезные конфликты.
В случае, когда один из бывших супругов не платит по кредиту в течение трех и более месяцев, но при этом не желает отказываться от своей доли в квартире, могут быть два варианта дальнейшего развития событий:
- кредит полностью погашается второй стороной, что фиксируется для решения вопроса о разделе жилплощади;
- банк выставляет залоговую недвижимость на торги, она продается, и вырученные деньги идут на погашение кредита.
СПРАВКА. Во втором случае вряд ли бывшей семейной паре удастся получить на руки остаток денежных средств. Обычно банк продает жилье за такую стоимость, которая лишь покроет сумму задолженности. Поэтому такой вариант не будет выгодным для бывших супругов.
Возможен вариант, когда один из экс-супругов досрочно закрывает свои обязательства, а второй продолжает платить по новому графику платежей. Тогда первый не сможет распоряжаться своей частью недвижимости до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью.
Хорошо, если муж с женой смогли договориться мирно и заключили письменное соглашение о разделе имущество. Составлено оно может быть как во время брака, так и после официального развода. В этом случае они сами определят, кому достанется квартира или как ее следует разделить, а также кто будет нести ответственность перед банком. В таком случае судебное разбирательство будет не нужно.
Как делится при разводе квартира в ипотеке, приобретенная до брака
Если ипотечная квартира была приобретена одной из сторон еще до заключения брака, то после развода она будет являться его собственностью. Но ведь за время семейной жизни второй супруг также участвовал в оплате кредита. Поэтому он может в судебном порядке настоять на компенсации ему этих денежных средств. Таким образом, он может получить назад половину уплаченных за время семейной жизни взносов.
Возможна несколько иная ситуация, но все-таки похожая на предыдущую. Квартиру супруги приобрели после заключения брака, но на первый взнос пошли личные средства одной из сторон, которые были у него еще до свадьбы. Либо было продано жилье, которое человек получил до регистрации брака – купил, получил в наследство или в подарок и т.п. В таком случае при разделе имущества в суде ему необходимо предоставить документы, которые подтверждали бы этот факт. Тогда суд может снизить долю платежей по кредиту или выделить
бо́льшую долю при равном размере ежемесячных взносов.
Ипотека при разводе и ребенке
Если разводятся супруги, у которых есть ребенок, то суд может отступить от положения, что все совместно нажитое имущество подлежит разделу пополам. В такой ситуации часто обращают внимание на то, с кем после развода останется ребенок. Соответственно, этому супругу будет выделена более крупная доля в квартире, хотя оплачивать кредит они будут в равных долях.
Если есть такая возможность, то при разводе можно погасить ипотеку досрочно средствами материнского капитала. Но в этом случае необходимо выделить ребенку обязательную долю в квартире. Распоряжаться ею он сможет при выполнении двух условия:
- обременение с квартиры снято;
- ему исполнилось 18 лет.
ВАЖНО! Если предметом ипотечного договора является однокомнатная квартира и при этом в семье есть дети, то разделить такое жилье невозможно.
Военная ипотека при разводе
С военной ипотекой ситуация несколько иная. Фактически задолженность перед банком гасит не сам военнослужащий, а Министерство обороны. Военная ипотека опирается на три основных принципа:
- ипотечный договор оформляет только военнослужащий. Его жена при этом не выступает ни созаемщиком, ни поручителем: она вообще не участвует в этом договоре;
- после погашения кредита квартира будет находиться в собственности мужа-военного;
- если во время выплаты кредита супруги разводятся, то переоформить ипотечный договор заемщик не имеет права.
Отсюда множество проблем с разделом такой квартиры. Ведь суды принимают решения на основании Семейного кодекса. Соответственно, они требуют раздела жилья. Но, как уже стало понятно, на практике такое осуществить практически нереально.
По этой причине банки нередко ставят военнослужащим условие: они должны заключить брачный контракт, где будет указано, что в случае развода военнослужащий признается единственным владельцем жилья. Стремясь получить свое жилье, пусть даже и в кредит, супруги составляют и заверяют такой документ. Но в случае развода бывшие члены семьи военного рискуют остаться на улице.
Развод при ипотеке с материнским капиталом
Тот факт, что часть ипотечного кредита была погашена при помощи средств материнского капитала, означает, что ребенку, за которого эти деньги были получены, необходимо выделить долю. Делается это после того, как задолженность перед банком полностью погашена, а обременение с квартиры снято. Если у бывших супругов достаточно денег, то лучшим решением будет погасить задолженность и продать уже свободную от залога квартиру с одновременным приобретением нового жилья, где будет выделена доля ребенку. Но такое возможно не всегда.
Чаще всего денег на погашение ипотеки просто нет. В таком случае возможны варианты:
- разделить доли долга. Каждый супруг будет оплачивать назначенную ему долю платежа;
- попытаться получить два кредита, каждый из которых будет оформлен на одну из сторон первоначального договора. Тогда этими средствами можно закрыть ипотеку;
- продолжать выплачивать задолженность в прежнем режиме, а имущество пока не делить. Но это самый маловероятный вариант: бывшим мужу и жене, скорее всего, придется жить вместе. Да и потом договориться о судьбе недвижимости может быть не так просо.
ВАЖНО! Перед продажей квартиры, часть стоимости которой оплачена материнским капиталом, необходимо выделить долю ребенку. Если же этого не сделать, то сделка может быть признана ничтожной, а средства маткапитала придется вернуть в бюджет.
Ипотека и брачный договор
Пожалуй, именно брачный договор может стать таким документом, который позволит решить вопрос раздела имущества и платежей по кредиту без эксцессов. Ведь в нем находят отражения вопросы и нюансы имущества и обязательств супругов. Например, в контракте может быть четко указано, что ипотечный договор оформляется на одного и супругов, а он самостоятельно, из своих доходов, погашает кредит. Тогда в случае развода квартира остается за ним. В такой ситуации судиться насчет другого варианта раздела недвижимости будет бесполезно даже при условии доказательств участия в платежах второй стороны.
Также супруги могут указать в брачном контракте, что они обязаны совместно оплачивать ипотечное жилье. Но при этом нужно будет указать и то, в каких пропорциях они будут делить жилплощадь в случае развода. И если ипотека была взята одним из супругов еще до свадьбы, данный договор поможет защитить его интересы после расторжения брака. Следовательно, можно сказать, что брачный контракт поможет урегулировать отношения в любом случае.
Но есть ряд ситуаций, когда он просто необходим:
1. Когда один из супругов настроен против получения займа на приобретение жилья. Тогда это следует отразить в брачном договоре и указать, что тот супруг, который возражает против ипотеки, не несет ответственности за погашение кредита, но и не будет в дальнейшем иметь прав на эти квадратные метры.
2. Если в приобретении жилья участвуют родственники одной из сторон брачного союза. Например, они дают деньги на первоначальный взнос. Этот факт может найти отражение в контракте и в случае развода доля соответствующей стороны может быть увеличена на эту сумму.
3. Если у одного из супругов испорчена кредитная история, то банк, скорее всего, откажет в выдаче денег. В этом случае можно указать в брачном договоре, что ответственным за выплату ипотеки будет только второй супруг, но и жилье останется лишь за ним в случае развода. Либо можно учесть участие «проблемного» члена семьи в оплате ипотеки и предусмотреть иной вариант раздела жилья.
В общем, брачный контракт поможет урегулировать большинство вопросов при разводе, в том числе и тех, что касаются непогашенной ипотеки и дальнейшего раздела недвижимости.
Заключение
Если сложилась ситуация, когда ипотечный кредит за квартиру еще не погашен, а супруги приняли решение развестись, то выходов из нее может быть несколько. Самые оптимальный вариант – подписание соглашения о разделе имущества либо заключение брачного договора. Тогда решить проблему можно будет без суда. В иных ситуациях это не получится. Каждый случай по-своему уникален, и единого способа решить вопрос с ипотечной квартирой не существует. К тому же и ситуации различны: в семье могут быть дети, оплата части кредита была произведена средствами материнского капитала, ипотека взята одним из супругов до заключения брака. Любое изменение в ипотечный договор вносится лишь с разрешения банка.
Дата публикации
комментарии
2019-05-14 14:16:22
РедакцияВладислав, лучшим решением для Вас будет продать квартиру, чтобы вырученными деньгами закрыть кредит, а остаток разделить между собой. Но учтите, что для этого нужно получить разрешение банка, поскольку недвижимость находится в залоге и совершать сделки с ней вы не имеете права.
2019-05-13 04:18:35
ВладиславМы разводимся, у нас есть квартира в ипотеке. Но так сложилось, что она не нужна ни мне, ни супруге. Как нам лучше поступить?
2019-05-12 18:39:50
РедакцияАндрей, в данном случае все зависит от того, как будет разделена квартира. Обычно суд назначает платежи пропорционально долям в недвижимости. При этом речь идет только об оставшейся по кредиту сумме. Предыдущие платежи не принимаются в расчет и не могут быть компенсированы одной из сторон.
2019-05-11 10:02:03
АндрейМы с женой являемся созаемщиками по ипотечному договору. Как при разводе будут разделены наши обязанности по платежам?
2019-05-10 15:52:05
РедакцияИрина, поскольку квартира приобретена после регистрации брака, то она будет совместным имуществом вне зависимости от того кто сколько денег вложил в покупку. Обязательства по ипотечному кредиту также вы будете нести совместно.
2019-05-08 22:56:20
ИринаМы с мужем взяли квартиру в ипотеку после свадьбы. Но кредит он оформлял на свое имя (у меня тогда доходов не было никаких). Квартиру тоже записал на себя. Теперь мы собираемся разводиться. Как будет происходить раздел жилья и кто должен оплачивать кредит?