Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция
Содержание статьи:
Можно ли продать квартиру с невыплаченной ипотекой?
До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора. Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ.
В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ. Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.
Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?
Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие:
1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
2. Заключение договора сделки при участии банка.
3. Замена залогодателя.
ВАЖНО: Сделка считается совершённой, когда стороны заключают договор купли-продажи (ДКП) и выводят имущество из-под залога, или оформляют новый кредитный договор.
1. Погашение ипотечного кредита покупателем
Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму:
1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.
4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
6. Продавец передаёт её в Росреестр.
7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
8. Заключается сделка купли-продажи.
9. Проводится регистрация сделки.
2. Купля-продажа с участием банка
Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий:
1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
2. Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.
4. Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
7. Производится перерасчёт.
8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.
9. Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.
В этом случае в договоре обязательно указывается:
• полная стоимость объекта по сделке;
• способ расчёта.
3. Купля-продажа с заменой залогодателя
Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм:
1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.
3. Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
7. Стороны заключают ДКП.
8. Переоформляется кредитный договор.
9. Сделка регистрируется с обременением залогом.
Преимущества и недостатки каждой схемы
Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие:
1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
2. Квартира приобретается без обременения
Минусом этой схемы является высокий риск.
ВНИМАНИЕ: К этой схеме нередко прибегают мошенники, так как она основана на полном доверии контрагенту и даёт ему большие полномочия.
Плюсы сделки с участием банка:
1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.
Минусы следующие:
1. Сделка имеет продолжительный характер.
2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
3. Расходы на аренду ячеек.
При смене залогодержателя преимущества безусловны:
1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.
2. Юридическое сопровождение как правило предоставляется безвозмездно.
Несущественный недостаток в том, что приблизительно 2 недели потребуются для проверки кредитной истории. Эта проверка не гарантирует одобрения, может последовать отказ.
Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке
Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами:
• найти покупателя;
• исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
• уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;
• собрать пакет документации для купли-продажи.
После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.
В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:
1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.
3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор.
Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок.
СПРАВКА: Предварительный договор составляется по усмотрению сторон, обязательств по его заключению нет.
Пакет документов для купли-продажи
Для сделки нужно подготовить документы:
• паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
• выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
• выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
• выписка из поквартирной книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;
• нотариальная доверенность (для представителей).
Составление и подписание договора купли-продажи
Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить:
• самостоятельно по образцу;
• прибегнув к услугам юриста или нотариуса.
При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией. Структура ДКП состоит из следующих элементов:
• наименование документа;
• дата составления – прописью;
• место, то есть населённый пункт, где он составлен;
• тело документа;
• подписи сторон.
В теле документа нужно выделить разделы:
• предмет договора;
• основную часть;
• заключительные положения.
Разделы состоят из пунктов и подпунктов. Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются:
• обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
• дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.
Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:
1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
2. При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку. Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.
5. Цель составления документа – продажа квартиры.
Остальные существенные положения ДКП следующие:
1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
3. Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
4. Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.
5. Условия расторжения ДКП.
В заключительном положении вносится любая информация, имеющая отношение к делу. Например, что документ исполнен в трёх экземплярах, подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению, передаётся на регистрацию в Росреестр.
Дополнительно может включаться следующая информация:
• страхование квартиры;
• страхование сделки;
• сопровождение юриста;
• нотариальное удостоверение договора.
В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса.
ВНИМАНИЕ: Если передаточный акт не составлялся, в договоре обязательно должно быть внесено положение о том, что подписание ДКП несёт силу подписания акта передачи.
Регистрация сделки
После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.
Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными. Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.
Дата публикации
комментарии
2021-01-15 15:19:25
freekobВсем привет. Столкнулась с проблемой продажи ипотечной квартиры, искала на ту тему информацию в интернете наткнулась на эту статью https://prof-yurist-group.ru/prodat-kvartiru-v-ipoteke . Тут написано пять вариантов как это можно сделать, мне помогла разобраться.
2019-04-17 05:09:49
РедакцияНапрасно боитесь. В течение 6 месяцев, отпущенных на вступление в наследство, начисление процентов замораживается, взимать их не будут - но для этого вам надо написать заявление в банк.
2019-04-15 07:23:09
А. ПетровПосле смерти отца осталась квартира в ипотеке. Я хочу её продать после вступления в наследство, но боюсь, что за полгода проценты за неуплату вырастут так, что недвижимость ничего не будет стоить.
2019-04-12 23:52:43
РедакцияНика, можете, если он согласится. Также можете взять потребительский кредит, погасить остаток долга. А с денег, вырученных по сделке, погасить потребительский кредит.
2019-04-10 20:42:55
НикаОстаток по ипотеке совсем маленький, но продать квартиру надо срочно. Я могу предложить покупателю взять у него деньги в счёт аванса за квартиру, погасить остаток и продать её?
2019-04-08 16:29:51
РедакцияМихаил, арестованные квартиры не могут участвовать в сделках. Продажа Вашей квартиры может быть проведена банком только по решению суда. Рекомендую обратиться к юристу, чтобы он выявил – какие шаги Вы можете сделать, чтобы суд встал на Вашу сторону.
2019-04-06 13:48:54
МихаилЯ задолжал банку по ипотеке, квартиру арестовали. Я могу её срочно продать, чтобы рассчитаться?