Апартаменты или квартира - в чём отличия?
Содержание статьи:
- Юридический статус апартаментов и квартиры, возможность прописки
- Стоимость услуг ЖКХ и льготы
- Налогообложение
- Общедомовое имущество, создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
- Возможность перепланировки
- Возможность использования под коммерческие цели
- Изъятие квартиры и апартаментов в счёт долга
- Вложение материнского капитала
- Что купить – квартиру или апартаменты?
Апартаменты – в переводе с французского и итальянского языка, это квартира. В нашей стране это понятие применяли издавна, когда речь шла о большой, нестандартной и роскошной квартире. Но эти аналогии сегодня не актуальны. Этот вид недвижимости имеет особые характеристики, а также – специфический юридический статус.
Юридический статус апартаментов и квартиры, возможность прописки
Если обратиться к Жилищному кодексу РФ, то здесь нельзя найти ни одного закона, определяющего регламент проживания в апартаментах. Жилое помещение ограничивается нижеследующим перечнем:
• жилой дом (часть дома);
• квартира;
• комната.
Апартаментами называют помещения, пригодные для размещения людей, но не соответствующие целям постоянного проживания. Оформлены они могут быть как комнаты для проживания нескольких человек, а могут иметь статус гостиничного комплекса, в зависимости от желания собственника помещения. Главное различие, ставшее причиной проблемы не признания идентичного статуса с другим жильём, в том, что апартаменты находятся в нежилых помещениях.
Они могут располагаться в зданиях, предназначенных:
• под коммерческую недвижимость;
• в офисных зданиях;
• в деловых центрах;
• в промышленных зданиях.
Здесь допускается временное размещение:
• прикомандированных сотрудников;
• лиц, приехавших на стажировку;
• практикантов и других лиц, временно пребывающих в населённом пункте.
Постоянная прописка в них не предусмотрена из-за того, что помещение не относится к жилому фонду. Если помещение официально зарегистрировано в качестве гостиницы или помещения для размещения сотрудников, в нём возможно оформление временной регистрации: на период пребывания граждан в соответствующем населённом пункте по документам, удостоверяющим причину пребывания. Максимальный срок временной регистрации может достигать 5 лет. проблему с пропиской можно устранить, если перевести нежилое помещение в жилое, а апартаментам придать статус квартиры.
ВНИМАНИЕ: Максимальный срок пребывания в населённом пункте без получения временной регистрации – 90 дней. После этого назначается административная ответственность по статье 19.15.1 КоАП РФ.
Стоимость услуг ЖКХ и льготы
Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, коммунальные услуги начисляются по тарифам, предусмотренным для данной категории помещений. Если здание относится к коммерческому фонду, оно оплачивает коммунальные услуги по повышенным тарифам, которые почти вдвое превышают стоимость услуг в жилых домах.
Никакие льготы на оплату услуг ЖКХ здесь не действуют. Более того, для нежилого фонда не действует система льгот, применяющаяся при задолженности. Если оплата не будет внесена вовремя, отключение коммунальных услуг может применяться без уведомления и в полном объёме. В отличие от квартир, здесь могут быть отключены не только газ и свет, но и:
• вода (горячая и холодная);
• канализация;
• отопление (даже в зимнее время).
Причина та же – помещение нежилое. При изменении статуса и передаче в жилой фонд, вступят в силу нормы Жилищного кодекса и другие нормативы, касающиеся коммунального обслуживания.
Налогообложение
Налоги – важнейшая часть проблем, которые возникают при пользовании апартаментами. Если для жилых помещений предусмотрено взимание налоговой суммы, равной 0,1% кадастровой стоимости жилья, то в нежилых помещениях удерживается 1% кадастровой стоимости. С учётом того, что кадастровая стоимость помещения, используемого под апартаменты, высока, налоги платятся немалые.
Например, с квартиры, стоимостью в 10 миллионов, собственник заплатит имущественный налог в 10 тысяч рублей, а за апартаменты аналогичной стоимости – 100 тысяч. Как видно, разница существенная. При этом собственник жилья может иметь льготы, допускающие отмену налогообложения, а владелец апартаментов таких преимуществ не имеет.
Общедомовое имущество, создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Так как апартаменты не принадлежат к жилому фонду, на них прямо не распространяются нормы определения общего имущества и несения ответственного управления им. Владельцы апартаментов не имеют непосредственной опоры на законодательство, которое регулирует данный вопрос.
Чтобы решить проблему управления общедомовым имуществом, законодательство применило подход по аналогии. Он был принят ПП ВАС РФ № 64 от 23.07.09 г. В силу этого закона, указанного в п.1, на собственников нежилых помещений распространяются нормы п.1 статьи 6 ГК РФ, которые допускают регулирование организации вопросов общего имущества собственников апартаментов, путём применения норм статей:
• 249, 289, 290 ГК РФ;
• 44-48 ЖК РФ.
На этом основании собственники несут соразмерное ответственное управление площадями и помещениями, не принадлежащими им лично, но необходимыми для функционирования здания. Если совладельцев несколько, ответственность распределяется между ними солидарно, согласно доле владения недвижимостью.
Например, если апартаменты одного собственника занимают 2/3 части здания, а площадь помещения второго хозяина – только 1/3, то соответственно первый оплачивает 2/3 части всех расходов, а второй – 1/3.
Управление зданием осуществляет Управляющая компания (УК), поэтому речь о создании ТСЖ здесь может не идти. Но по усмотрению собственников, они вправе организовать общее собрание и применить по аналогии нормы закона и организовать ТСЖ, которое будет принимать ответственные отношения, направленные на соблюдение их имущественных интересов.
СПРАВКА: Согласно п.1 статьи 161.1 ЖК РФ, если в здании более 4 собственников, то может создаваться не ТСЖ, а совет дома, который имеет идентичные полномочия.
Возможность перепланировки
Планировка апартаментов осуществляется без привязки к поэтажному (или иному) плану, как это происходит в квартирах. На нежилую недвижимость не налагаются столь жёсткие рамки, требующие обязательного размещения в определённых местах квартиры:
• жилых комнат;
• нежилой части помещения;
• санузла и кухни.
Здесь санузел может быть организован в любом месте помещения, а ванные комнаты могут занимать любую его часть. Также несущественно разделение пространства на жилую и нежилую зоны, что позволяет оформить территорию пребывания в любом понравившемся стиле.
Нередко под апартаменты строительные компании реставрируют оставшиеся с советских времён помещения фабрик и заводов, которые перестали существовать. Они обеспечиваются необходимыми коммуникациями, и оформляются в оригинальном дизайнерском стиле. На рынке недвижимости они пользуются популярностью.
Единственный запрет, который распространяется на данные помещения – нельзя демонтировать несущие конструкции. Нередко ими выступают вместо стен колонны, которые служат опорами для плит перекрытия. Поэтому при перепланировке требуется оформлять следующие бумаги:
1. Создание проекта перепланировки с усилением несущих стен, если они подвергаются реконструкции, или – без усиления. С проведением нагрузки на несущие конструкции. Получают в отделе архитектуры и строительства или в администрации населённого пункта.
2. Акт приёмки, согласно проекту перепланировки, после проведения реконструкции. Оформляется административной комиссией.
3. Новый кадастровый паспорт на основании проекта и акта. Получают в Росреестре.
4. Новый технический паспорт на основании тех же документов. Получают в БТИ.
ВАЖНО: За незаконную несанкционированную перепланировку вменяется административная ответственность по статье 7.21 КоАП с назначением соразмерного штрафа и предписанием аннулировать последствия такого ремонта.
Возможность использования под коммерческие цели
Под коммерческие цели использование апартаментов подходит как нельзя лучше. Ведь они уже принадлежат нежилому фонду, имея, при этом, все необходимые характеристики, предусмотренные для проживания граждан. Это означает, что существенная часть бумажной волокиты при организации бизнеса, не потребуется.
Если такой бизнес открывать в обычной квартире, то дополнительно понадобится:
• перевод жилья в нежилой фонд;
• получение разрешения на ведение бизнеса от соседей.
Соседи по преимуществу таких разрешений не дают, так как не желают терпеть неудобства от постоянного потока посетителей.
Поэтому организация гостиниц, домов отдыха и коммерческих лечебных центров в апартаментах может быть организована с минимум затрат и максимально быстро. Кроме этого, если в здании проживают граждане, заселившиеся в апартаменты, они могут сдавать имеющиеся свободные помещения под бутики, салоны красоты, фитнесс-центры и другие коммерческие проекты, получая от них арендную плату.
Изъятие квартиры и апартаментов в счёт долга
Апартаменты, так же как и квартира, могут выступать предметом залога перед банком при получении ипотеки или потребительского кредита. В этом случае оформляется обременение недвижимости, а при накоплении долга, кредитор вправе затребовать его изъятие в счёт погашения долговых обязательств. Это в равной степени относится и к жилому помещению, и к апартаментам. Но нормы, которые сопутствуют процедуре изъятия, различны.
ВНИМАНИЕ: Если помещение жилое, к нему применяется своего рода иммунитет, особенно, когда оно полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему ребёнку.
Несмотря на решение Госдумы об изъятии единственного жилья, гражданские суды стараются до последнего момента соблюсти интересы граждан, предлагая компромисс и рефинансирование займа. Споры, связанные с нежилой недвижимостью решаются в арбитражном суде. Здесь действуют другие мерки. Вопрос о статусе объекта как единственного жилья ставиться не может, из-за того, что помещение нежилое, поэтому в сложившихся ситуациях нормы закона будут на стороне банка, чьи имущественные интересы нарушил должник. По решению суда имущество изымается и продаётся с торгов.
Вложение материнского капитала
Средства с сертификата «Материнский капитал» могут сниматься только на приобретение жилой недвижимости. Так как апартаменты официально не являются жильём, ПФ РФ не одобрит их вложение в покупку апартаментов. А без их одобрения, активизировать перечисление средств будет невозможно.
То же касается других видов жилищных сертификатов, которые могут предоставляться гражданам на основании федеральных и региональных программ по обеспечению определённой части населения, жильём. На нежилую недвижимость направлять эти средства нельзя – они не будут обналичены.
Что купить – квартиру или апартаменты
В завершение хочется сделать вывод, на основании которого можно будет принять решение о приобретении квартиры или апартаментов. Однозначного совета, универсального для всех, быть не может. Квартиру лучше всего купить:
• если нет желания рисковать;
• нужна только прописка и проживание;
• устраивает стандартный дизайн;
• нужно сэкономить деньги на её содержании;
• жильё оформляется в ипотеку;
• используются средства сертификатов.
В некоторых случаях более привлекательными будут апартаменты:
• прописаться можно и в другом помещении;
• желателен антураж в оформлении квартиры;
• нужна большая площадь помещения;
• экономия денег на содержании помещения не имеет значения;
• не планируется оформлять недвижимость в залог.
Кроме этого нужно учесть, что оформление придомовой территории и парковочных мест у нежилых зданий не предусмотрено, так что решать вопрос с прогулками детей и парковкой автомобиля придётся самостоятельно.
Дата публикации
комментарии