Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке: возможные способы и особенности процедуры
Содержание статьи:
Военнослужащие, ставшие участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), имеют право приобрести жилье на льготных основаниях. В оформлении ипотеки и покупке недвижимости защитникам Отечества помогает государство. Однако полноценным собственником недвижимости военнослужащий становится только тогда, когда в полной мере погашает весь долг по ипотеке. Если же заемщик решит продать квартиру раньше, чем погасит кредит, процедура будет иметь свои особенности и нюансы.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке
Правила и особенности приобретения и продажи недвижимости по военной ипотеке регулируются:
• Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 года;
• Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.
Главная особенность военной ипотеки в том, что до момента полной выплаты долга на недвижимость будет наложено обременение не только банком, выдавшим кредит, но и Росвоенипотекой. Поэтому продажа квартиры до погашения ипотеки будет возможна только при согласии каждого из залогодержателей.
Реализация недвижимости может осуществляться двумя способами:
• путем снятия обременения;
• с помощью переуступки прав.
Вне зависимости от того, какой из вариантов выберет военнослужащий, перед продажей потребуется в письменной форме проинформировать Росвоенипотеку и банк о своем намерении. При этом кредиторы имеют право узнать причину продажи. Наиболее уважительными основаниями являются:
• переезд и смена места жительства;
• рождение детей и необходимость увеличения жилплощади;
• снижение уровня доходов в семье;
• развод и последующий раздел имущества.
ВАЖНО! Также при продаже жилья, купленного по военной ипотеке, военнослужащий должен подать рапорт на получение второго свидетельства для повторного участия в НИС. После того, как заемные деньги будут возвращены государству, ими можно будет воспользоваться повторно для покупки новой недвижимости.
Снятие обременения
Первый способ продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, - снять имеющиеся обременения. Как только долг перед банком и Росвоенипотекой будет погашен, военнослужащий становится полноправным собственником недвижимости и может распоряжаться ею без каких-либо ограничений.
Для того чтобы снять обременение, придется найти сумму, позволяющую полностью покрыть оставшийся долг. Самостоятельно найти такие крупные финансовые средства бывает непросто, поэтому за помощью можно снова обратиться в банк. Схема действий в данном случае будет выглядеть так:
1. Военнослужащий оформляет в банке потребительский кредит на любые нужды.
2. Полученные деньги направляются на погашение долга по ипотеке.
3. Квартира переходит в собственность заемщика, снятие обременения банк должен подтвердить документально.
4. После регистрации права собственности в Росреестре квартира выставляется на продажу.
5. Как только сделка с недвижимостью будет совершена, деньги, полученные от покупателя, направляются на погашение оформленного потребительского кредита.
ВАЖНО! Данный способ имеет свои недостатки. Даже при максимально быстром погашении потребительского кредита, взятого для выплаты ипотеки, переплат избежать не удастся. Оформляя ссуду, банк как минимум берет дополнительные средства за открытие и обслуживание расчетного счета, страховку и иные комиссионные сборы.
Переуступка прав
Второй способ продажи недвижимости, приобретенной военнослужащим, - это переуступка прав (цессия). В таком случае вкладывать собственные средства или брать дополнительный кредит не потребуется. Права на недвижимость, а также обязанности по погашению долга будут переданы другому лицу.
ВАЖНО! При переуступке прав снимать обременение с недвижимости перед продажей не потребуется. Квартира будет передана новому владельцу вместе с оставшимся долгом по ипотеке.
Не так давно на сайте Росвоенипотеки был создан специальный раздел для объявлений о продаже квартир участников НИС. Если разместить информацию в данном разделе, покупателя можно найти быстрее.
Наилучшим решением станет продажа жилья другому участнику ипотечно-накопительной системы. Впрочем, найти покупателей можно и среди тех, кто не имеет отношения к НИС.
При переуступке прав новый собственник недвижимости должен будет выплатить продавцу денежные средства, компенсирующие разницу между стоимостью квартиры при продаже и оставшейся суммой долга перед банком. Например, если жилье продается за 2,5 млн рублей, а размер невыплаченного долга по военной ипотеке составляет 2 млн рублей, то еще 500 тысяч рублей покупатель должен передать продавцу. Оставшуюся сумму долга новый собственник может погасить единовременно или продолжить вносить ежемесячные платежи по установленному ранее графику.
ВАЖНО! Недостатком переуступки прав станут юридические сложности с переоформлением документов. Чтобы компенсировать покупателю затраты времени и сил, придется снизить стоимость недвижимости.
Процедура переоформления обязательств происходит в присутствии четырех сторон:
• покупателя;
• продавца;
• представителей банка;
• представителей Росвоенипотеки.
Между всеми участниками сделки заключается договор цессии. После этого финансовая организация переводит средства для покрытия долга военнослужащего перед Росвоенипотекой. Новый владелец недвижимости будет выплачивать средства только финансовой организации.
Договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке
Особенности составления договора купли-продажи недвижимости по военной ипотеке зависят от того, был ли предварительно выплачен долг перед займодателями.
1. Если все обременения с квартиры были сняты перед продажей, то составляется типовой договор между продавцом и покупателем. В нем следует указать:
• ФИО, адрес регистрации, паспортные данные каждый из сторон сделки;
• информацию о недвижимом имуществе (адрес, общая площадь, кадастровый номер);
• цену договора;
• порядок и условия оплаты;
• сроки передачи недвижимого имущества новому владельцу;
• права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
• порядок решения споров;
• иные условия.
После осуществления сделки и передачи денежных средств документ должен быть подписан каждой из сторон.
2. Если квартира передается новому владельцу вместе с непогашенным долгом, то заключается договор цессии. В нем указываются:
• данные и реквизиты каждой из сторон сделки (в общей сложности их четыре);
• предмет договора (передача недвижимого имущества);
• информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь);
• сумма договора (в том числе размер средств, выплачиваемых бывшему владельцу недвижимости, а также остаток долга перед банком);
• права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
• заключительные положения.
В конце договора указываются полные адреса и реквизиты всех организаций и частных лиц, участвующих в процессе передачи прав. Договор закрепляется подписями продавца, покупателя, представителей банка и Росвоенипотеки.
Риски продавца при продаже квартиры, купленной по военной ипотеке
Продажа недвижимости, купленной по военной ипотеке может быть связана с определенными рисками, которые важно учесть продавцу перед сделкой.
1. Если покупателем недвижимости является такой же участник НИС, то опасность может заключаться в его увольнении из армии. Такая вероятность крайне мала, но если это случится, то запланированная сделка сорвется.
2. Процесс продажи имущества без предварительного погашения долга перед банком отнимет много времени, которое придется потратить на решение всех юридических вопросов. На это может согласиться не каждый покупатель.
Наиболее удобным способом продажи жилья, купленного по военной ипотеке, является предварительное снятие обременений. Однако в таком случае собственнику недвижимости придется искать крупные суммы, которые можно будет направить на погашение долга.
ВАЖНО! Если квартира передается в собственность по договору цессии, то продавцу можно быть уверенным в отсутствии «серых» схем. Участие финансовой организации и Росвоенипотеки гарантирует юридическую чистоту и надежность сделки.
Необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, может возникнуть у любого военнослужащего. Если основания для продажи действительно оправданы, банк и Росвоенипотека предоставят участнику НИС право реализации жилья. В таком случае владелец недвижимости может решить, каким из способов ему удобнее осуществить продажу: с помощью переуступки прав или же путем предварительного погашения долга и снятия обременений. Если у собственника возникают сомнения, он всегда может проконсультироваться с представителями банка или обратиться за помощью к юристам.
Дата публикации
комментарии