Как самостоятельно купить квартиру: пошаговая инструкция
Содержание статьи:
Как купить квартиру самостоятельно и какие при этом есть риски? Рассказываем в нашей статье.
Есть ли смысл покупать квартиру самостоятельно, без агентства недвижимости
Куля-продажа квартиры — это переход права собственности на недвижимость от продавца покупателю, который оформляется согласно установленным юридическим правилам в форме письменного договора с подписью обеих сторон, стоимость недвижимости определяется суммой, установленной продавцом.
Оформление ДКП недвижимости регулируется ФЗ №218 "О государственной регистрации недвижимости", который действует с 2017 года. Также существуют следующие законы, которые участвуют в регламенте сделок с жилым имуществом:
• Федеральные законы № 102 "Об ипотеке" и № 218 "О кредитных историях";
• ФЗ № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
• Федеральный закон № 188 "Жилищный кодекс РФ".
• ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
• ФЗ № 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
Грамотный подход в самостоятельном приобретении недвижимости имеет следующие преимущества:
• Экономия на комиссии – услуги риелтора совершаются на платной основе, а каждое агентство устанавливает определенный процент комиссии в случае приобретения жилья. В зависимости от стоимости клиент должен выплатить достаточно большую денежную сумму, а при самостоятельном поиске необходимость оплаты комиссии отпадает.
• Возможность торга – риелторы не заинтересованы в этом, так как, чем выше стоимость сделки, тем выше сумма комиссии, а покупатель при личном контакте с продавцом может договориться о более низкой сумме.
Риски при самостоятельной покупке квартиры
Самостоятельное оформление сделки купли-продажи недвижимости всегда несёт риски, так как покупатель может нарваться на мошенников, которых обычно отсекает добросовестное агентство недвижимости..
Покупка недвижимости под арестом
Наложение ареста на собственность продавца может происходить по следующим причинам:
• В случае долга за коммунальное обслуживание, если недвижимость является муниципальной собственностью.
• Финансовый долг заёма кредитных средств и в том числе, если недвижимость выплачивается по ипотеке.
• Существование какого-либо ущерба, нанесенного владельцем недвижимости юридическим или физическим лицам.
• Раздел имущества в судебном порядке.
• Конфискация собственности в судебном порядке.
• Неоплаченные налоги.
Как правило, арест недвижимости с последующей конфискацией и продажей происходит в случае неуплаты ипотечного договора или же когда кредитные средства взяты под недвижимость.
Органы дознания также могут являться инициаторами наложения запрета на активы недвижимости, если собственник является преступником в рамках уголовного дела. В таком случае недвижимость является гарантом возмещения ущерба в рамках уголовного дела и/или по решению суда. Судебный орган имеет право наложить арест на имущество в случае удовлетворения гражданского иска по ходатайству прокурора для гражданского истца. На собственность налагается арест до вступления судебного решения в законную силу, если подобные меры не были предприняты ранее. Основанием ареста в подобных случаях является соответствующее постановление следственного судьи.
Арест имущества либо запрет на отчуждение может быть наложен в порядке обеспечения заявленного гражданского иска. В подобных случаях арест в качестве обеспечения иска допускается на любой стадии рассмотрения дела, если не применение мер обеспечения может затруднить или сделать невозможным выполнение постановления суда. Суд определяет необходимость ареста на собственность в подобных случаях. Также запрет отчуждения собственности налагается в соответствии с действующим законодательством со стороны нотариуса во время оформления сделок, например, ипотечный договор, договор пожизненного содержания, договор наследования. Еще может быть, что запрет на отчуждение налагается на основании архивных записей при перенесении записей в Единый государственный реестр в момент создания реестра со стороны нотариуса.
Запрет на отчуждение ограничивает права владельца распоряжаться собственной недвижимостью и совершение каких-либо операций с квартирой являются незаконными. Снять запрет на отчуждение могут органы исполнительной власти и суд.
ВАЖНО. Будущий владелец квартиры должен не только подтвердить информацию о собственниках, но и заказать данные о статусе недвижимости путём получения выписки из ЕГРН, где должна быть отображена вся необходимая информация.
Согласие всех собственников жилья на осуществление сделки
Если супруг является собственником недвижимости, которая выставлена на продажу, то он также должен предоставить покупателю нотариально заверенное согласие супруги для продажи недвижимости, так как совместно нажитое имущество в период брачного договора является общей собственностью супругов вне зависимости от статуса собственника в Росреестре.
Покупатель должен потребовать у продавца согласие от второго супруга, чтобы в будущем избежать возможных судебных разбирательств на основании того, что супруг продавца не был проинформирован об отчуждении недвижимости. На этом основании судебный орган может признать сделку недействительной.
Согласие не требуется в следующих случаях:
• Если собственник получил недвижимость на безвозмездной основе – дарственная, наследство и прочее.
• Если недвижимость приобретена до заключения брачного союза.
• Если существует брачный договор, где указаны условия, на основании которых второй супруг не может претендовать на собственность продавца.
Покупка жилья в доме под снос
Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств. Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос.
Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции. После оформления соглашения продажи квартиры является незаконной.
Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации. Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если покупатель приобретает старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту может не получить подобной возможности. Также риском могут выступать сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению – они могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.
Застройщик не сдал жилой объект в заявленный срок
В случае приобретения жилья в новостройке в период строительных мероприятий застройщик может затягивать со сдачей объекта в эксплуатацию, также строительство вовсе может быть заморожено по каким-либо причинам. Покупатель не имеет возможности заехать в новую квартиру, а также прописаться в ней.
Оплата
Наиболее оптимальным периодом внесения денег за квартиру можно считать процедуру регистрации новых собственников в Росреестре – это обезопасит покупателя от возможных мошеннических действий со стороны продавца.
Самостоятельная покупка квартиры у застройщика: пошаговая инструкция
Перед совершением сделки потенциальный покупатель может ознакомиться со следующими документами:
• Документы об учреждении.
• Документ о регистрации застройщика.
• Документы о регистрации в налоговом органе.
• Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности.
• Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.
При составлении договора нужно ознакомиться со следующей информацией:
• О строящемся объекте.
• О сроке сдачи объекта в эксплуатацию.
• О стоимости объекта, а также способе внесения денежных средств.
• Срок гарантии на жилой объект.
Покупатель самостоятельно может узнать в интернете информацию о застройщике, его репутации и отзывы.
Для совершения сделки можно оформить один из трёх вариантов договора:
• Договор об уступке права.
• Договор долевого участия.
• Договор с жилищно – строительным кооперативом.
После оформления договора нужно подписать акт приёма-передачи, а после зарегистрировать право собственности на жилье.
Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция
В первую очередь покупатель должен ознакомиться с документами права на собственность, сверить паспортные данные и данные правоустанавливающих документов. Также покупатель должен получить согласие от каждого собственника доли, если их несколько. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин, то продавец должен предоставить согласие и органов опеки.
Стороны договора должны собрать следующий пакет документов:
• Паспорта.
• Заявления о регистрации перехода собственности на квартиру.
• Свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.
А также иные документы, предусмотренные для конкретного случая купли-продажи.
Схема сделки с жилой недвижимостью выглядит следующим образом:
• Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
• Предварительные денежные расчёты между участниками.
• Составление договора купли-продажи.
• Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
• Регистрация сделки в Росреестре.
• Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
• Получение документов из Росреестра.
СПРАВКА. Оплата установленной денежной суммы за квартиру может происходить во время совершения сделки или после, в зависимости от условий договора купли-продажи.
Гражданин РФ, который приобретает недвижимость в России, имеет право произвести возврат налога за покупку в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 000 рублей.
Вернуть налоговый вычет возможно, если покупатель имеет официальное трудоустройство, а его работодатель совершает выплаты НДФЛ в казну государства. Исходя из налогового вычета заработной платы за предшествующие годы можно подсчитать предусмотренную денежную суммы в каждом конкретном случае. Если выплаты подоходного налога от работодателя не совершались в последние годы, то расчет возврата можно перенести на будущие годы, где покупатель жилья будет иметь официальное трудоустройство с соответствующими отчислениями.
Дата публикации
комментарии
2019-04-14 20:17:19
РедакцияСергей, добрый день. Нотариально заверять договор купли-продажи недвижимости на первичном рынке не нужно. При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо нотариально заверить документ в следующих случаях:
• Продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Продажа доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.
2019-04-12 15:03:55
СергейПриветствую. Нужно ли заверять договор купли-продажи недвижимости у нотариуса?
2019-04-10 08:09:13
РедакцияАлексей, добрый день. Вы можете воспользоваться услугой наличного расчета через депозитную ячейку. Подобную услугу предоставляют определенные банки, например, Сбербанк. С помощью депозитной ячейки стороны договора купли-продажи будут защищены от обмана.
2019-04-07 23:16:40
АлексейЗдравствуйте! Продаю квартиру и планирую получить деньги наличными. Как можно безопасно получить оплату?