Как продать долю в квартире
Содержание статьи:
Продать можно не только квартиру целиком, но и ее долю. Главное – иметь право собственности на нее. При покупке преимущественное право будет предоставлено тем, кто является совладельцами жилплощади с продавцом. Если же они не согласны на такую сделку, то у собственника части квартиры есть право продажи своей части жилья третьим лицам.
Нормативно-правовая база
Правовые основы долевой собственности описаны в Гражданском кодексе РФ. Ее правовая сущность раскрывается в ст. 244. Она гласит, что один объект может быть разделен на несколько долей. При этом их размер будет находиться в зависимости от обстоятельств, при которых произошло разделение.
В 2106 году был издан Федеральный закон № 172-ФЗ от 02.06.2016 г., который установил обязательность заверения всех действий, совершаемых с долевой собственностью, у нотариуса. В свою очередь, Налоговый кодекс РФ в ст. 333.24 установил тарифы для указанных услуг.
Свою долю можно не только продать. Она может быть подарена, передана в наследство. В конце концов, допускается подарить ее третьему лицу или родственнику. Единственное, что запрещает закон, это переуступка права собственности на долю. Иными словами, в ее отношении не может быть заключен договор цессии.
Продажа доли в квартире: пошаговое руководство
Перед тем, как выходить на сделку купли-продажи доли, она в обязательном порядке должна быть предложена совладельцам недвижимости, поскольку они имеют преимущественное право на ее приобретение. Если же они отказались либо не отреагировали установленным образом, то только в этом случае можно продавать ее «на сторону».
Выделение долей
В первую очередь необходимо убедиться, что выделение долей было произведено, т.е. они должны быть зарегистрированы в Росреестре. Если же подобная процедура не проводилось, то начать оформление купли-продажи следует именно с этого. После этого долю можно оценить. Для этого следует обратиться к профессиональному оценщику, который имеет лицензию на такую деятельность.
СПРАВКА. Оценка не является обязательным требованием для продажи доли квартиры. Собственник может провести ее по собственному желанию.
После этого необходимо предложить приобрести часть недвижимости собственникам других долей. Либо они соглашаются, либо отказываются, оформляя свое решение в письменном виде.
Куда обращаться
Далее необходимо составить договор купли-продажи доли в квартире. Это можно сделать самостоятельно, а можно обратиться к нотариусу. Дело в том, что такой документ в обязательном порядке должен быть заверен этим специалистом. Соответственно, можно получить и дополнительную услугу: составление договора.
После составления и заверения договора купли-продажи нужно выбрать предпочтительный способ ее регистрации. Это можно сделать, подав договор и все необходимые документы напрямую в Росреестр или же обратиться в многофункциональный центр.
После получения документов, в которых будет указан уже другой собственник продаваемой доли, нужно заказать выписку из Росреестра.
Необходимые документы
Для сделки потребуются такие документы:
• заверенный у нотариуса договор купли-продажи недвижимости;
• передаточный акт к договору;
• документы о праве собственности на ту долю, которая является предметом сделки;
• копии уведомлений, в которых содержится предложение совладельцам приобрести отчуждаемую долю;
• полученные от других собственников уведомления о том, что они либо не желают приобретать долю, либо не имеют возражений на продажу доли третьему лицу;
• паспорта сторон договора;
• когда одна из сторон действует через своего представителя, обязательно должна быть оформлена соответствующая доверенность и заверена у нотариуса;
• квитанции об оплате госпошлины;
• квитанции, подтверждающие оплату услуг нотариуса;
• заявление с просьбой зарегистрировать сделку купли-продажи доли в квартире.
СПРАВКА. В представленном перечне перечислены документы, которые потребуются в любом случае. Однако в зависимости от обстоятельств может возникнуть необходимость в дополнительных бумагах.
Например, когда в отчуждаемой доле зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки на сделку.
Сроки
Как было сказано, перед совершением сделки необходимо предложить выкупить долю другим владельцам объекта недвижимости. Начинать оформление можно только после того, как они ответят (или не ответят) н сделанное им предложение. Закон дает им на это один месяц. Потому начать заниматься оформлением документов можно только по истечении этого времени.
Если ответы были получены раньше, то это означает, что 30-дневный срок сокращается. Приступать к сделке можно сразу же после получения ответа. В противном случае нужно дождаться окончания месяца после отправки уведомления и только после этого совершать куплю-продажу с третьим лицом.
Стоимость
На этот вопрос ответ дает Налоговый кодекс РФ. Там указано, что при оформлении сделки необходимо уплатить минимум 0,5% от стоимости доли недвижимости.
СПРАВКА. Для расчета платежа при оформлении сделки разрешается использовать не только рыночную, но и кадастровую стоимость.
В случае, когда у владельца есть результаты оценки обоих видов стоимости, то для определения размера платежа можно взять меньшую. Закон ограничивает оплату, установив максимальный ее размер на уровне 20000 рублей.
По какой причине может быть отказ в регистрации сделки
Отказать в регистрации сделки могут по разным причинам. Но наиболее частыми являются:
• неправильное оформление документов;
• представление неполного пакета документов;
• неуведомление остальных владельцев долевой жилплощади о предстоящей продаже ее доли;
• продажа части квартиры третьему лицу, когда один из совладельцев изъявил желание приобрести ее.
Расчеты продавца и покупателя
Эти условия должны быть указаны в договоре купли-продажи. Поэтому взаиморасчеты будут осуществляться в строгом соответствии с ними. Возможна передача денежных средств после того, как сделка будет оформлена нотариально. Деньги можно заплатить наличными, перевести на расчетный счет или произвести расчет с использованием банковской ячейки.
Отдельные нюансы
Можно не только заключить договор купли-продажи. Другим вариантом реализации доли в квартире является подписание договора залога, по которому в дальнейшем можно получить деньги. После того, как срок действия соглашения истечет, та сторона, которая предоставила средства под залог доли, станет ее владельцем на основании закона.
Какие риски возникают при продаже доли квартиры
Нередки случаи, когда договор оформляется между близкими родственниками. Иногда люди идут на такую схему. Она заключают договор дарения, где указывается, что недвижимость передается безвозмездно. А на деле одна сторона должна передать другой денежные средства. Делается это для того, чтобы не платить налог на доходы физических лиц. В этом случае у продавца возникает риск, что он останется не только без денег (ведь в договоре это не указано), но и без жилья, т.к. документы уже будут оформлены на другое лицо.
Покупателю же следует обратить внимание на доверенность, если сделка проходит через представителя продавца. Необходимо убедиться, что доверенное лицо обладает полномочиями представлять интересы собственника именно в вопросе отчуждения. Не исключено, что владелец разрешил лишь сдать в аренду свою долю, но никоим образом не продавать ее.
Заключение
Для продажи юдоли в квартире в первую очередь необходимо предложить приобрести ее совладельцам. Если они откажутся или выразят свое согласие на проведение такой сделки с третьи лицом, то можно приступать к оформлению документов и государственно регистрации. В обязательном порядке требуется заверение договора у нотариуса. И лишь после этого можно проводить саму регистрацию.
Дата публикации
комментарии
2019-04-14 16:31:25
РедакцияСергей, брат должен известить Вас в письменном виде за месяц до проведения сделки. В уведомлении он должен указать реальную цену сделки. Если же доля будет продана по цене, меньше указанной в уведомлении, то Вы сможете оспорить сделку в судебном порядке.
2019-04-12 17:42:29
СергейЯ владею квартирой в долевой собственности вместе со своим братом. Он решил продать свою часть. Меня предупредил устно и назвал слишком высокую цену, сказав, что в противном случае продаст свою долю третьему лицу. Но оценку жилья он не проводил. Я готов выкупить его часть, но за разумные деньги.
2019-04-10 09:32:36
РедакцияМихаил, нет, так сделать будет нельзя. Пока Вы не погасите ипотечный кредит, квартира будет у банка в залоге. Следовательно, никаких сделок с ней Вы совершить не сможете без согласия кредитора.
2019-04-08 04:35:22
МихаилЯ планирую взять квартиру в ипотеку, а затем выделить долю и продать ее будущей супруге и этими деньгами погасить часть кредита. Могу ли я так поступить?