Как правильно сдать и снять квартиру
Содержание статьи:
- Какие документы нужно проверить, перед тем как снять квартиру?
- Что нужно прописать в договоре аренды
- Для чего нужны и как составляются: расписка в получении денег, акт приёма-передачи и опись имущества
- Расписка в получении денег
- Акт приёма-передачи и опись имущества
- Должен ли владелец квартиры предоставлять временную регистрацию?
- Нужно ли сообщать о сдаче (найме) квартиры
- Когда может быть увеличена арендная плата?
- В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно?
Заселение на съёмную квартиру нужно оформлять официально. Это будет гарантией беспрепятственного пользования жилплощадью для нанимателей. А собственник жилья подстрахуется на случай нарушения порядка со стороны квартирантов и снизит риск, связанный с передачей жилья незнакомцам.
Какие документы нужно проверить, перед тем как снять квартиру?
Предварительная проверка документации перед наймом квартиры и заселением в неё – обязательная процедура. Собственнику квартиры нужно получить сведения о лицах, которым он доверяет пользование собственной жилплощадью. А арендаторам убедиться в том, что они действительно имеют дело с собственником, а не с подставным лицом, который получит предоплату за аренду и исчезнет.
Поэтому лица, планирующие аренду жилья, предоставляют для проверки свои гражданские паспорта. А собственник или его представитель предъявляет:
1. Паспорт владельца квартиры.
2. Если в интересах собственника действует представитель: нотариально удостоверенную доверенность на доверительное управление и паспорт поверенного.
3. Если осмотр квартиры проводит риэлтор, нужно проверить наличие договора услуг собственника с компанией.
4. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Обязательно следует проверить идентичность сведений о собственнике в правоудостоверяющем документе и паспорте.
5. Квитанции об оплате услуг ЖКХ, которые подтверждают отсутствие задолженности. Проверка квитанций избавит новых жильцов от конфликта с коммунальными службами и с самим собственником.
Все документы должны предъявляться в оригинале. Если риэлтор или поверенный предъявят копии, то при подписании договора с собственником, нужно попросить у него показать оригинал.
ВНИМАНИЕ: Мошенники часто используют подставные компании, которые сдают в наём, чужие квартиры во время отсутствия собственника.
Что нужно прописать в договоре аренды
После проверки документации можно приступать к заключению договора. Его можно заключать только с собственником или лицом, на которое оформлено доверительное управление. Оно оформляется нотариально удостоверенной доверенностью. Одного договора услуг без нотариальной доверенности недостаточно.
Существенные условия договора аренды, которые обязательно должны включаться в документ, следующие:
1. Предмет договора, в котором указываются стороны, с внесением паспортных данных, а также факт передачи квартиры в аренду, с внесением её адреса, кадастровых и технических характеристик.
2. Цена аренды в фиксированной сумме.
3. Срок действия договора, соответствующий продолжительности использования наёмного помещения квартирантами. Если он не указан, значит договор носит бессрочный характер.
4. Права сторон: право собственника взимать ежемесячную плату за сдачу квартиры, право нанимателей пользоваться арендуемым жильём.
5. Обязанности сторон: обязательство собственника на разрешение беспрепятственного пользования жилым помещением, обязанность квартирантов своевременно вносить оплату в размере стоимости аренды и бережно относиться к имуществу.
6. Ответственность сторон: пени и штрафы за нарушение сроков внесения платы, материальная ответственность за порчу имущества и косметического состояния жилья, а также за иные нарушения.
7. Условия расторжения договора аренды в двустороннем порядке или в одностороннем – через суд.
8. Заключительные положения: число экземпляров договора, необходимость регистрации и иное, по усмотрению сторон.
Кроме существенных условий договора, целесообразно внести такие положения, которые снимут дальнейшие вопросы сторон друг к другу. Например:
1. Предоставление прописки квартирантам.
2. Разрешение на поднаём (субаренду) и вселение в квартиру родственников или друзей. Все граждане, которые вселяются по договору, даются отдельным списком. Составленный квартирантом реестр подписывается им и хозяином жилья.
3. Регламент проверок жильцов со стороны собственника или его поверенного. Арендатор может указать дни и часы, когда ему будет удобно принимать собственника. Также он может указать положение о запрете входить в квартиру в его отсутствие.
4. Положение о проведении ремонта в квартире.
Чем больше вопросов будет рассмотрено и внесено в положения документа, тем легче контрагентам будет регулировать правоотношения, связанные с арендой жилья.
Для чего нужны и как составляются: расписка в получении денег, акт приёма-передачи и опись имущества
Редко сдаются пустые квартиры. Обычно они обставлены как минимум – самой необходимой мебелью. Также по регламенту помещение сдаётся в нормальном техническом и косметическом состоянии. Соответственно, при освобождении помещения собственник вправе потребовать, чтобы оно соответствовало аналогичному качеству.
Если будет выявлено несоответствие тому виду, в котором квартира принималась, её владелец вправе затребовать восстановление прежнего вида за счёт личных средств квартирантов. Выявить порчу косметического или технического состояния, пропажу мебели и других вещей, можно только при условии, что при заселении в квартиру были проведены все надлежащие процедуры. То есть все юридические действия должны фиксироваться сторонами договора аренды.
Расписка в получении денег
Деньги владельцу жилья нужно отдавать только лично в руки, под расписку, написанную им собственноручно.
ВАЖНО: Если доверительное управление квартирой возложено на риэлтора или родственника, то они должны предъявлять нотариально удостоверенную доверенность о доверительном управлении, где прописано положение о получении арендной платы.
Расписка составляется в свободной форме, но в неё обязательно должны включаться следующие сведения:
• наименование документа;
• кем он составлен;
• какая сумма денег получена;
• за что переданы деньги;
• подпись составителя расписки;
• дата.
Полученная сумма вписывается цифрами и прописью. В ней недопустимы помарки и исправления. Этот документ нужно хранить на протяжении всего времени действия аренды, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий собственника или его представителя.
Акт приёма-передачи и опись имущества
Перед тем как въехать в квартиру, нужно всё внимательно осмотреть и выявить все нюансы и недостатки. Если где-то имеются дефекты, их обязательно следует учесть при составлении акта приёмки. Этот акт составляется сторонами договора аренды. Собственник передаёт помещение в соответствующем состоянии, которое указывается в данном документе. Здесь же следует внести:
• состояние сантехники;
• марку и состояние газовой (электрической) плиты;
• описать иные неотделимые улучшения.
Отдельным перечнем следует указать имущество, которое передаёт хозяин в пользование. Ветхие и морально устаревшие вещи лучше всего не принимать. Если на мебели обнаружены пятна, признаки поломки и иные дефекты – они также указываются в перечне. Эти два документа подписываются обеими сторонами. При освобождении помещения его владелец вправе взыскать с квартирантов за каждую пропавшую вещь или сломанную деталь, поэтому не следует игнорировать ни одной мелочи.
Должен ли владелец квартиры предоставлять временную регистрацию?
Квартирант может затребовать регистрацию после вселения в квартиру, в том числе – в судебном порядке. Для того чтобы исключить такой прецедент, в наименование документа следующую формулировку: «Договор коммерческого найма жилого помещения без права регистрации по месту проживания». Эта запись избавит собственника жилья от претензий квартирантов на прописку. Также можно вопрос о прописке рассмотреть отдельным положением и внести в него разрешение или запрет на регистрацию.
В иных случаях, если собственнику жилья не принципиально, или, напротив, он готов предоставить прописку, он может проигнорировать это положение и в наименовании документа оставить только: «Договор найма (аренды)».
Нужно ли сообщать о сдаче (найме) квартиры
Если оформлен краткосрочный договор найма помещения, продолжительностью меньше 12 месяцев, то сообщать о его оформлении никуда не нужно. Бессрочный договор, или срочный на срок от одного года, подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому заключив такой договор, нужно передать его в МФЦ, для внесения факта этой процедуры в информационный банк Росреестра. Если регистрация не будет проведена, то договор считается ничтожным и не вступившим в силу. Соответственно, никакие спорные вопросы между его сторонами рассматриваться в суде не будут.
На собственника жилья возлагается обязательство по уплате НДФЛ с получаемой арендной платы.
Когда может быть увеличена арендная плата?
На время действия договора изменения в арендной плате могут производиться только по согласию сторон. Для этого нужно составить дополнительное приложение к договору аренды, в котором указать, что предыдущее положение о назначении стоимости аренды аннулируется, а вместо него вносится новое. Здесь же нужно указать новую сумму оплаты за жильё.
СПРАВКА: Такие соглашения составляются редко, так как повышение стоимости не в интересах нанимателя, а её снижение – не в интересах собственника.
Если договорённости не достигнуты, то изменить стоимость аренды можно только при расторжении договора. Но и расторжение аренды – вопрос сомнительный. Поэтому многие владельцы сдаваемых помещений заключают договора сроком меньше года. На следующий срок оплата может быть пересмотрена, и установлена новая сумма.
В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно?
Стороны всегда могут расторгнуть договор в двустороннем порядке, по взаимному согласию. В одностороннем порядке квартиранту всегда расторгнуть договор досрочно легче, он может просто уведомить собственника за 2 месяца до освобождения жилплощади. Главное, чтобы он подготовил квартиру к сдаче согласно акту приёма-передачи, который составлялся сторонами при въезде в помещение. Но для того чтобы договор считался расторгнутым, такое уведомление должно быть официальным, а при выезде из квартиры с собственником нужно подписать акт. Если он отказывается от подписания акта, то нужно пригласить представителей домоуправления, составить акт с ними и передать им ключи от квартиры.
Хозяин квартиры может расторгнуть договор в одностороннем порядке только тогда, когда жильцы нанесли порчу его имуществу, нарушают положения договора или ведут себя неподобающим образом. Выселение таких жильцов допустимо только по решению суда, в том числе – принудительно.
Дата публикации
комментарии
2019-04-27 22:44:14
РедакцияМарина, если вы составили официальный договор о найме жилья, то хозяин может навещать квартиру только то число раз, которое указано в договоре. Если он пришёл пьяным, то вы можете воздействовать на него, вызвав полицию, только если он нарушает порядок или угрожает вашей безопасности.
Если договор не составлялся – вы бесправны, в этом случае советую заключить договор или переехать в другое помещение, официально оформив его аренду.
2019-04-25 15:38:19
МаринаМы с подругой живём на съёмной квартире. Иногда хозяин приходит к нам под видом проверки сохранности квартиры, в нетрезвом состоянии и ведёт себя непристойно. Имеем ли мы право его выгнать?
2019-04-23 17:52:10
РедакцияНиколай, это законно, ведь нередко наниматели съезжают с квартиры что-то испортив или прихватив хозяйское имущество. Вот собственникам помещения и приходится подстраховываться. Эти деньги никуда не денутся, при освобождении жилья вам их обязаны вернуть. Либо не брать плату за квартиру последние 2 месяца после того как вы уведомите о переезде.
2019-04-21 14:46:57
НиколайРешил снять со своей девушкой квартиру, хозяин запросил предоплату за 2 месяца вперёд, законно ли это?