Как жильцы дома могут заработать на общедомовом имуществе
Содержание статьи:
- Что относится к общедомовому имуществу
- Как можно использовать общедомовое имущество?
- Можно ли продавать общедомовое имущество?
- Как собственники жилья могут влиять на использование общедомового имущества
- Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?
- Что делать, если управляющая компания присваивает деньги от распоряжения общим имуществом?
- Размещение на фасадах домов
- Законность взимания оплаты с провайдеров за размещение ими сетей
- Использование придомовой территории
Современные реалии заставляют граждан самостоятельно искать источники дохода, пополняя семейный или личный бюджет из самых неожиданных источников. Возможность заработать на общедомовом имуществе для многих из них незнакома. В то же время, при грамотном подходе, ею можно воспользоваться, извлекая пользу для себя и предоставляя нужные услуги третьим лицам.
Что относится к общедомовому имуществу
Любые помещения, которые не являются частями и квартир и не находятся в личной собственности жильцов многоквартирного дома, считаются общедомовым имуществом. Нормы, регулирующие правоотношения собственников в отношении общего имущества рассматриваются в главе 6 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, существенные сведения содержатся в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.06 г. «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома».
Его перечень дан в статье 36 ЖК РФ.
Общим имуществом жильцов являются:
• лестницы и лестничные площадки;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• общие коридоры;
• технические этажи и подвалы;
• чердачное помещение;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции;
• иные помещения, не являющиеся квартирами.
Также в совместной собственности проживающих в доме лиц, могут находиться помещения, предназначенные для социально-бытовой деятельности и организации досуга жильцов:
• спортивные комнаты;
• бытовки;
• комнаты для детского творчества и иных потребностей.
Придомовая территория тоже относится к общему имуществу дома. Ответственность за её благоустройство, права распоряжения и пользования ею, принадлежат собственникам квартир.
ВАЖНО: Законодательством не установлен исчерпывающий перечень такого имущества, так как в старых домах чердачные и подвальные помещения не всегда оформлялись в собственность жильцов, а могли остаться в собственности муниципалитета.
Как можно использовать общедомовое имущество?
Общее имущество многоквартирного дома (МКД) находится в совместном владении. Проживающие в доме пользуются им по мере надобности, в зависимости от этажа, на котором проживают, и других нюансов. Все жильцы оплачивают работы по его содержанию. Например:
1. Жильцы первого этажа оплачивают содержание лифтов, хотя не пользуются ими.
2. Жильцы верхних этажей оплачивают наведение порядка в подвальном помещении, хотя его состояние существенно не влияет на запах и наличие сырости в их квартирах.
3. Лица, у которых нет автомобилей, оплачивают содержание парковочных мест.
4. Все граждане, пользующиеся лифтом или лестницей, оплачивают содержание пандусов для передвижения лиц с инвалидностью.
Ответственное управление делится на всех проживающих, соразмерно доле владения каждого из них.
СПРАВКА: Для определения доли в праве на общее имущество, нужно определить процент, который составляет площадь квартиры по отношению к площади МКД.
Кроме пользования помещениями, собственники вправе использовать элементы здания для получения прибыли. Прибыль можно получить от следующих видов деятельности:
1. Сдачи в аренду рекламодателям внешней стороны стены, для размещения на фасаде здания рекламных щитов.
2. Взимания оплаты с провайдеров.
3. Распоряжения придомовой территорией.
При грамотном подходе данные виды деятельности могут принести доход, покрывающий часть расходов на квартплату.
Можно ли продавать общедомовое имущество?
Отчуждение площадей общего пользования третьим лицам, равно как и жильцам МКД категорически запрещено. Разъяснения по такому запрету даны в Письме Министерства строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ № 22876-АЧ/04 от 23.07.15 г. со ссылкой на нормы законодательства:
• ч. 1 ст. 36 ЖК РФ;
• ч. 4 ст. 37 ЖК РФ;
• ч.3 ст. 39 ЖК РФ;
• ч.2 ст. 291 ГК РФ.
Документ поясняет, то препятствием к участию в сделках купли-продажи является прямой запрет на выделение доли в натуре, касающийся площадей совместного пользования. Не выделенная в натуре собственность отчуждаться не может. Также она не может быть поставлена на кадастровый учёт в качестве автономного объекта. Данный запрет имеет логическое обоснование. Оно связано с тем, что планировка МКД предусмотрена разумное планирование эксплуатации и использования дома, которое предусматривает беспрепятственный доступ ко всем элементам здания. Это необходимо для полноценного функционирования системы коммуникаций и проведения текущего ремонта всех коммуникационных систем. Попытка перекрытия предусмотренного доступа, путём выделения этих помещений в собственность отдельных лиц, может стать причиной ущерба всему зданию или системам инженерных коммуникаций, что в принципе недопустимо.
Как собственники жилья могут влиять на использование общедомового имущества
За общедомовое имущество ответственны собственники МКД, оплачивающие из своих средств его содержание и эксплуатацию, а не управляющая компания (УК). Поэтому без их ведома УК, выполняющая лишь организационную и посредническую функцию, принимать ответственные решения о вопросах распоряжения общими площадями, не может.
ВНИМАНИЕ: Ответственные наниматели и арендаторы квартир не приравниваются по полномочиям к собственникам, поэтому принимать ответственные решения они не могут.
Механизм, посредством которого собственники принимают ответственные решения, в том числе – по управлению совместным имуществом, это общее собрание собственников. Все решения, которые оно принимает подлежат голосованию. Подсчёт голосов проводит специальная счётная комиссия. Если большинство голосов «за» - решение, рассматриваемое собранием, принимается и подлежит исполнению.
Если группе собственников пришла идея о том, как можно использовать часть общего имущества, реализовать её можно, следуя алгоритму:
1. Инициативная группа обсуждает идею о том, как выгодно распорядиться совместной собственностью дома и получить прибыль. Эта мысль лаконично формулируется в повестку общего собрания.
2. Составляются повестки-оповещения, приглашающие собственников на общее собрание, с указанием даты и времени проведения.
3. Управляющая компания уведомляется о проведении общего собрания.
4. На собрании инициативная группа выступает с предложением о получении прибыли с общего имущества. По вопросу ведётся полемика.
5. Вопрос выносится на голосование. Специальная комиссия проводит подсчёт голосов.
6. Результаты собрания оформляются протоколом, экземпляр которого передаётся руководству УК.
На основании решения, внесённого в протокол общего собрания собственников, УК принимает ответное решение. Если оно положительное – результаты собрания вступают в силу и начинают реализовываться. Отрицательное постановление управляющей компании должно отвечать следующим требованиям:
• основываться на решении общего собрания;
• каждый пункт, который не может подлежать удовлетворению, должен быть мотивирован;
• при отказе даётся ссылка на нормы законодательства;
• он должен выдаваться в письменном виде в форме выписки из решения УК;
• выписка скрепляется подписью руководителя и круглой печатью УК.
Ответное решение компании доводится до сведения собственников, участвовавших в голосовании.
СПРАВКА: Кроме традиционной формы проведения собрания, его можно провести заочно, передав всем собственникам информацию, поставленную на повестку дня и бюллетени для голосования, а через 2-3 дня, собрав их.
Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?
Управляющая компания вправе принимать решения, действуя исключительно в интересах жильцов. Принимая то или иное решение, она должна довести до собственников все сведения, касающиеся их имущественных интересов. Решения, принятые без их согласия неправомочны и могут быть оспорены владельцами квартир.
Любое решение УК может принимать совместно с жильцами, действуя по следующему алгоритму:
1. Назначить общее собрание собственников, осведомив их о повестке дня и времени его проведения.
2. Выступить на собрании, привести аргументы в пользу принятия решения о получении прибыли с общедомового имущества.
3. Провести полемику сторон.
4. Провести голосование, с подсчётом голосов.
5. Оформить решение общего собрания протоколом, подшить протокол к пакету правоустанавливающих документов.
Без организации общего собрания и оформления протокола, руководство управляющей компании не вправе зарабатывать на общем имуществе жильцов. Любые действия, предпринятые в этом направлении, являются противозаконными.
Что делать, если управляющая компания присваивает деньги от распоряжения общим имуществом?
Если жильцы дома обнаружили, что общее имущество эксплуатируется без их ведома, им следует обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. Руководитель УК обязан дать такие разъяснения в письменном виде и отчитаться за расходование денежных средств, полученных за предоставление той или иной услуги сторонним компаниям. Собственники вправе предъявить требование, чтобы данная информация была озвучена на общем собрании, которое подтвердит своё согласие или откажет в предоставлении услуги.
Если УК ответит отказом или проигнорирует требования жильцов дома, то они вправе подать жалобу:
• в Государственную жилищную инспекцию;
• в прокуратуру.
Если собственники намерены взыскать с УК незаконно полученные денежные средства, нужно подавать иск в суд.
Размещение на фасадах домов
Неплохой доход может приносить реклама, размещённая на стене дома с наружной стороны. Чтобы водрузить на фасад рекламную конструкцию, рекламодателю нужно вначале получить разрешение в городской администрации, согласовав текст, размер и внешний вид рекламного щита или электронного табло. С полученным официальным административным разрешением, собственник рекламной конструкции обращается к руководителю УК.
ВНИМАНИЕ: За размещение несанкционированной рекламы административная ответственность, предусматривающая штрафы, вменяется не только собственнику рекламной конструкции, но и собственнику объекта недвижимости, на котором он размещён.
Взимание оплаты за рекламу регулируется нормами статьи 44 ЖК РФ. Оно мотивировано тем, что фасад является общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам дома. Соответственно, установка рекламного щита рассматривается как аренда данного имущества. Поэтому с владельца рекламной конструкции может быть получена плата в размере стоимости аренды, исходя из количества м2, которые занимает выставленный щит или табло.
Кроме администрации населённого пункта, разрешение на закрепление рекламного щита, должно быть получено от собственников жилого дома. При принятии решения следует руководствоваться нижеследующим:
• эстетическим и этическим содержанием;
• рентабельностью предложения;
• удобством жильцов дома.
Если собственники дома не выразили желания относительно такой формы эксплуатации фасада, руководство УК не вправе идти наперекор их воле.
Законность взимания оплаты с провайдеров за размещение ими сетей
Вопрос о законности взимания платы с провайдеров за размещение ими своих сетей, рассматривается двояко. С одной стороны они используют общедомовое имущество для размещения и проводки кабелей и иного оборудования. Это предусматривает взимание с них арендной платы. С другой стороны, они сами, руководствуясь Законом о связи, утверждают, что их услуга является публичной офертой, и они действуют в интересах заказчика, на общей площади которого размещают необходимое для оказания услуги техническое оснащение.
ВАЖНО: Эти споры создали прецедент, удобный для недобросовестных руководителей УК, которые, поддерживая точку зрения провайдеров, присваивают деньги, передаваемые им «в конверте», в обход бухгалтерской отчётности.
Правильными будут оба подхода, но при определённых условиях:
1. На общем собрании решается, что с провайдеров будут (не будут) взимать деньги за использование общего имущества.
2. Решение оформляется протоколом.
3. Для телекоммуникационной компании подготавливается выписка с условием оплаты или безвозмездного предоставления площадей для размещения сетей и оборудования.
Поэтому если собственники дома решили получать прибыль с использования общего имущества, то они вправе заявить об этом провайдерам и добиться от них оплаты.
Использование придомовой территории
Чтобы придомовая территория могла использоваться по собственному усмотрению, в том числе – приносила прибыль, нужно оформить закреплённый за МКД участок земли в собственность. После этого на общем собрании жильцов нужно решить вопрос о её благоустройстве.
Для получения дохода можно часть земли сдавать в аренду:
• под платную парковку;
• под размещение торговых точек.
При этом следует руководствоваться нормами СанПиН 2.1.2.2645 10, которые обязывают выделять территорию двора в отдельную зону, на которой допустимо размещать только:
• беседки;
• газоны;
• детскую игровую площадку.
Поэтому от территории, используемой для бизнеса, двор должен быть отгорожен специальной оградой.
На что можно потратить деньги, полученные от общедомового имущества
Полученные собственниками МКД деньги могут использоваться:
• на проведение текущего или капитального ремонта;
• на благоустройство двора;
• на облагораживание подъездов и облика дома;
• на оплату услуг ЖКХ.
Если доход является существенным, в совместную собственность можно оформить, выкупленную на эти деньги прилегающую территорию и нежилые помещения нижних этажей.
Приобретённую недвижимость также можно привести в надлежащий вид, и передать в аренду под размещение торговой точки, парикмахерской или салона. А на прилегающей земле можно разместить дополнительные парковочные места.
Дата публикации
комментарии
2020-02-14 02:24:43
ЕвгенияПриветствую! Каков механизм использования собственниками полученных от эксплуатации общедомового имущества средств? Средства от организаций поступают на счет УК, как увидеть на какие нужды они были потрачены?
2019-06-10 23:16:51
РедакцияТимур, способ есть. Наиболее удобный из них – оформить индивидуальное предпринимательство, затем по усмотрению: оформить решением общего собрания доверительное управление имуществом дома, или договор аренды с правом предоставления субаренды. Полученную прибыль можно тратить на общедомовой бизнес или вносить на отдельный лицевой счёт. Неправомерные действия УК следует предотвращать обращением в ГЖИ, или в прокуратуру.
2019-06-08 21:05:47
ТимурЯ постоянно организовываю проекты по получению прибыли с общего имущества, но управляющая компания ставит мне палки в колёса, аргументируя свои действия тем, что я никто. Есть ли законный способ официально оформить мою деятельность?
2019-06-06 12:45:46
РедакцияЛидия Петровна, приобретать общее имущество нельзя. Зато Вы можете получить согласие собственников дома, и использовать подсобное помещение безвозмездно.
2019-06-04 03:34:49
Лидия ПетровнаРядом с моей квартирой расположена подсобка, которой никто не пользуется, могу ли я её выкупить и использовать для собственных нужд?