Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме
Содержание статьи:
Причины смены управляющей компании
Чтобы сменить управляющую компанию (УК) жильцам многоквартирного дома (МКД) нужны веские причины, по которым они приступают к поиску альтернативной компании. В числе таких причин могут быть следующие сопутствующие обстоятельства или недочёты в работе УК, нарушающие интересы жильцов:
1. Отсутствие лицензии у действующей компании, или просроченная лицензия.
2. Невыполнение или ненадлежащее выполнение функциональных обязанностей, халатность в предоставлении услуг действующей УК.
3. Перебои в поставке коммунальных услуг: электричества, воды, газа, вывоза мусора.
4. Непрозрачное распоряжение финансами: отсутствие отчётности, сокрытие сведений о расходовании средств УК.
5. Ненадлежащее внимание к жалобам и просьбам жильцов МКД.
6. Банкротство компании.
ВНИМАНИЕ: Управляющая компания исполняет функцию посредника между жильцами и поставщиками коммунальных услуг, поэтому она должна руководствоваться исключительно интересами жильцов МКД.
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Не продление договора с управляющей компанией
Управляющая компания предоставляет свои услуги на основании договора, который заключается в соответствии с нормами статьи 162 ЖК РФ. Договор носит срочный характер и заключается на срок от одного до пяти лет. По окончании срока действия договора, его можно просто не продлить, и заключить с другой организацией.
СПРАВКА: В исключительных случаях договор можно заключить на 3 месяца в качестве испытательного срока (п.5 ст. 162 ЖК РФ).
Такой способ отказа от услуг УК самый простой и безболезненный. Его нельзя оспорить в суде и воспрепятствовать ему иным образом. Для того чтобы его реализовать нужно действовать по следующему алгоритму:
1. За месяц до окончания действия договора следует провести общее собрание.
2. На повестку дня вынести вопрос о не продлении договора с действующей УК, проголосовать за него.
3. По результатам голосования, при большинстве голосов «за», составить выписку из протокола собрания и передать её в правление УК.
Если не уведомить руководство о не продлении договора, то он пролонгируется на тот же срок, согласно п.6 настоящей статьи, и прекратить его действие на данном основании будет незаконно.
Досрочное расторжение договора с управляющей компанией
Согласно нормам закона, указанным в п. 8 статьи 162 УК РФ, общее собрание жильцов МКД вправе принять решение об одностороннем расторжении договора с действующей компанией, и заключении договора услуг с другой УК. Принять такое решение можно, если руководство компании допускает грубые нарушения интересов жильцов. А также, если компания допускает систематические мелкие нарушения и халатно относится к своим обязательствам, указанным в договоре.
В этом случае действовать нужно по следующему алгоритму:
1. Формируется инициативная группа из числа жильцов МКД, которые подготавливают вопрос о переходе в другую управляющую компанию.
2. Собирается общее собрание жильцов, или оно организовывается в заочной форме.
3. Инициативная группа выступает с предложением о смене УК, выдвигая аргументы в его пользу.
4. Если предложение принимается большинством голосов, подготавливается выписка из протокола с приложением отчёта счётной комиссии.
5. Документы передаются в правление УК, с этого момента договор считается расторгнутым, если решение собрания не будет оспорено в судебном порядке.
Расторжение договора предусматривает прекращение функционирования УК в трёхдневный срок. По его истечении она должна вернуть ключи от общедомового имущества и подготовить к передаче своему правопреемнику техническую и финансовую документацию.
Если руководство не имеет возражений, то лучше всего составить соглашение о расторжении договора в двустороннем порядке. В этом случае прекращается возможность предъявления претензий и взаимных требований в будущем. Оно подготавливается управляющей компанией или инициативной группой и подписывается сторонами: УК и собственниками (не менее 50%).
Изменение способа управления многоквартирным домом
Если общим собранием принято решение об изменении способа управления, то договор услуг с действующей компанией автоматически расторгается. В этом случае алгоритм действий жильцов должен соответствовать нормам п.1 ч.1 статьи 137 ЖК РФ. Он будет следующим:
1. Формируется инициативная группа, которая подготавливает вопрос о создании в доме Товарищества собственников жилья (ТСЖ).
2. Организовывается общее собрание жильцов, с повесткой дня – образование ТСЖ.
3. На собрании выступает инициативная группа, которая выносит предложение о формировании Товарищества.
4. Если жильцы проголосовали большинством голосов, подготавливается выписка из протокола с приложением акта с подсчётом голосов.
5. Организовывается ТСЖ, выбирается его правление. Оно принимает на себя полномочия в течение 3 дней.
6. О выборе новой формы правления оповещается действующая УК, которая передаёт полномочия вновь избранному органу.
По этой же схеме осуществляется обратный переход: из ТСЖ в УК. Результаты голосования требуется передать в жилищный отдел администрации населённого пункта.
ВАЖНО: На общем собрании имеют право голоса только собственники квартир МКД, члены их семей могут участвовать в голосовании вместо собственника на основании доверенности.
Выбор новой управляющей компании
Положение о проведении конкурса по выбору новой УК даны в статье 162 ЖК РФ. На конкурс выставляется право управления МКД, а участником такого конкурса могут быть следующие субъекты:
• ИП, имеющий лицензию для данной деятельности;
• юридическое лицо, лицензированное на право управления МКД.
Для проведения конкурса делается объявление о его проведении. На объявление откликаются соответствующие субъекты, высылающие свои резюме и портфолио. Инициативная группа рассматривает полученные материалы, проводит мониторинг эффективности выбора того или иного субъекта и подготавливает материалы для выступления на общем собрании.
Новую УК выбирают на общем собрании, путём закрытого голосования. Протокол собрания с подсчитанным числом голосов передаётся выбранному субъекту, который принимает полномочия доверительного управления домом.
При выборе новой компании инициативная группа руководствуется исключительно интересами жильцов МКД, поэтому мониторинг предложений должен быть направлен на выявление наиболее эффективного управляющего. Его эффективность подразумевает исполнение максимального объёма услуг за минимальную плату.
ВНИМАНИЕ: Жильцы, не участвовавшие в голосовании по объективным причинам, и не согласные с решением общего собрания вправе оспорить его в судебном порядке.
Чтобы не ошибиться в выборе, целесообразно предпринять следующие действия:
• просмотреть рейтинги УК в соответствующем населённом пункте;
• посмотреть, как выглядят фасады зданий и придомовая территория обслуживаемых домов;
• обсудить на форуме или в чате вопрос о работе УК;
• поговорить с жильцами домов, которые обслуживаются выбранной УК;
• поговорить с руководством УК.
При разговоре с руководством следует проявить активность в выяснении нужных сведений, добиваться развёрнутых ответов с приведением фактов из деятельности УК, и не довольствоваться рекламацией работы.
Документы, необходимые при смене управляющей компании
У собственников дома должен быть следующий пакет документации, без которого процедура смены управляющей компании считается недействительной. При расторжении договора с действующей УК должны быть в наличии:
1. Договора, заключённые с УК (на каждую квартиру – отдельный документ).
2. Правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на квартиру, утверждающий право собственности.
3. Уведомление о проведении общего собрания, с указанием даты, времени проведения и повестки дня.
4. Реестр собственников, получивших уведомление под роспись.
5. Протокол общего собрания.
6. Протокол счётной комиссии, акт подсчёта голосов.
7. Уведомление жильцов о результатах голосования.
8. Уведомление руководства управляющей компании о принятом решении путём передачи выписки из протокола, с регистрацией во входящей документации.
9. Если вопрос решался в суде – выписка из решения суда.
10. Если расторжение прошло на основании соглашения – экземпляр соглашения, подписанного сторонами.
При оформлении ответственного управления с новой УК, формируется аналогичный пакет документации, но на повестку дня теперь выносится вопрос о заключении договора услуг с новой компанией. Кроме этого старая управляющая компания обязана передать новой УК, на основании акта, всю имеющуюся в её распоряжении техническую и финансовую документацию.
ВАЖНО: При утере или порче какого-либо документа, руководство обязано восстановить его за собственный счёт и из собственных ресурсов.
Дата публикации
комментарии
2019-06-16 07:08:59
РедакцияДобрый день, чтобы договор не пролонгировать, нужно уведомить директора УК не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора, иначе он автоматически будет продлён и для его расторжения потребуется искать другие пути.
2019-06-14 10:38:14
Виктор МихайловичПодскажите, за сколько времени нужно уведомить управляющую компанию о том, что договор с ней жильцы не хотят продлять?
2019-06-12 12:19:48
РедакцияНаташа, здравствуйте. Чтобы Вы имели право голоса, Вашему супругу следует написать доверенность и удостоверить её у руководства УК.
2019-06-10 13:15:25
НаташаЗдравствуйте, у меня такая ситуация: муж постоянно в разъездах, он собственник квартиры. Сейчас у нас как раз идёт спор о смене компании, я не хочу, чтобы мы оставались в стороне, я могу голосовать вместо мужа, и что для этого надо?