Как законно огородить придомовую территорию многоквартирного дома
Содержание статьи:
- Можно ли оградить придомовую территорию?
- Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
- Ситуации, которые нужно предусмотреть при установке ограждения и шлагбаума
- Документы, которые нужно получить при установке заграждения и шлагбаума
- Пошаговые действия для установки ограждения и шлагбаума в МКД
Несмотря на то, что придомовая территория оформляется в собственность жильцов, её использование должно регулироваться законодательством. Закон ограничивает собственников многоквартирного дома от произвольных действий, связанных с её ограждением и планировкой. И в особенности – с перекрытием проезда шлагбаумом.
Можно ли оградить придомовую территорию?
Придомовой территорией является отведённый под размещение жилого многоквартирного дома (МКД) земельный участок (ЗУ), на котором он возведён вместе с иными, входящими в его состав, строениями. Придомовая территория оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир. Это подтверждают следующие источники законодательства:
• статья 36 ЖК РФ;
• статья 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие ЖК РФ».
Казалось бы, собственники вправе договориться самостоятельно о способах использования принадлежащей им территории, в том числе – оградить её от доступа сторонних граждан. Но это не так.
Вся деятельность, связанная с градостроительством и использованием земель по целевому назначению, находится в ведении муниципальных образований. Поэтому она должна соответствовать установленным нормам, принятым для установки ограждений на федеральном и региональном уровнях. Это означает, что установка забора вокруг придомовой территории не запрещена, но её потребуется согласовывать с местной администрацией.
Например, на основании ч. З статьи 12 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» № 48 от 19.12.07 г., границы ЗУ для использования жильцами МКД устанавливают на основании проекта межевания придомовых территорий. Соответствующее решение о подготовке проекта планировки, в том числе – о проекте межевания придомовой территории, принимаются Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы. В региональных центрах такое разрешение принимается департаментом по землеустроительным работам.
ВНИМАНИЕ: Несанкционированное ограждение территории вокруг дома является предметом рассмотрения прокуратуры, с вменением административной ответственности и взысканием в форме штрафа и предписанием о демонтаже незаконно установленного забора.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома. В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА: Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Ситуации, которые нужно предусмотреть при установке ограждения и шлагбаума
В первую очередь, нужно обратить внимание на то, чтобы установленное ограждение не перекрыло проезд или проход для жителей других домов. Если придомовая территория прилегает к фасаду дома – помех не должно быть. Если же на её площади располагается сквозной проход или проезд, санкции на установку, скорее всего, получены не будут.
Если нарушений в пользовании дорогой не происходит, нужно рассмотреть другие, не менее важные нюансы. В решение общего собрания обязательно вносится положение об ответственности в ситуации форс-мажор, когда потребуется освободить проезд для пожарной машины. В нормах СНиП 2.07.01-89 указано требование о возможности беспрепятственного проезда пожарных машин:
• к жилым домам;
• общественным зданиям.
В случае пожара, пожарная машина должна приблизиться на соответствующее расстояние к дому, допускающее использование противопожарного оборудования. Закрытый шлагбаум представляет собой препятствие для въезда. В этом случае машина может снести его без возмещения ущерба жильцам. Но в случае появления порчи на бампере противопожарного транспортного средства, с жильцов могут взыскать компенсацию за ущерб.
Кроме этого, на основании ч. 8 статьи 20.4 КоАП РФ, нарушение требований пожарной безопасности, при организации мест для подъезда к зданиям, является прецедентом, за который допустимо взыскать административный штраф. Так как общее собрание имеет статус юридического лица, штраф может устанавливаться в размере 120-150 тысяч рублей.
То же касается проезда:
• кареты скорой помощи;
• транспорта аварийных служб;
• полицейских патрульных машин.
Все они должны въезжать на территорию без существенных затруднений, в максимально короткие сроки.
Как можно организовать проезд транспорта в экстренных случаях?
Для беспрепятственного проезда можно воспользоваться двумя вариантами, которые выбираются по усмотрению собственников дома:
1. Найм охраны, которая будет круглосуточно дежурить на парковке. В её функции должны входить действия по освобождению въезда на парковку в экстренных случаях.
2. Установка видеокамеры возле шлагбаума. В этом случае он должен быть обеспечен соответствующим оборудованием, позволяющим выводить сигнал с видеокамеры на центральный диспетчерский пункт, и открываться путём нажатия кнопки диспетчером.
Все расходы по обеспечению функционирования шлагбаума солидарно распределяются на собственников дома.
Документы, которые нужно получить при установке заграждения и шлагбаума
Для установки заграждения и шлагбаума на въезде на территорию, принадлежащую МКД, нужно подготовить пакет документации, в который входят следующие бумаги:
1. Выписка из Единого Государственного реестра недвижимости о праве долевой собственности жильцов МКД на землю.
2. Кадастровая справка с планом ЗУ и указанием основных кадастровых сведений об участке.
3. Техническая документация на проект заграждения с шлагбаумом.
4. Протокол решения общего собрания об ограждении придомовой территории, с приложением протокола счётной комиссии и акта подсчёта голосов.
Он участвует в получении разрешения на установку ограждения территории МКД. К этому пакету прилагаются разрешения, полученные в следующих инстанциях:
• в районной администрации;
• в управляющей компании;
• в управлении МЧС;
• в службе скорой помощи;
• в ГИБДД.
ВАЖНО: Разрешение на возведение ограждения не требуется, так как забор и шлагбаум не являются капитальными строениями.
Пошаговые действия для установки ограждения и шлагбаума в МКД
В первую очередь следует оформить землю в собственность, если она ещё не оформлена. Для этого нужно:
• организовать общее собрание;
• поставить повестку дня об оформлении ЗУ в собственность;
• провести голосование;
• направить копию протокола собрания в отдел приватизации местной администрации;
• приложить к нему копии бумаг о праве долевой собственности на МКД;
• провести межевание ЗУ;
• поставить участок на кадастровый учёт как земельную собственность МКД.
Затем принимается решение об установке ограждения и шлагбаума. Его также принимают общим собранием, под протокол. На этом же собрании нужно представить сведения о приблизительной стоимости работ и утвердить смету. После утверждения необходимо:
• собрать нужные документы;
• получить разрешение в соответствующих инстанциях.
После того как документация подготовлена, можно приступать к установке забора и шлагбаума. Вначале нужно провести расчёты, чтобы уложиться в смету. В момент обсуждения вопроса об установке заграждения должны быть утверждены взносы, которые будут вноситься жильцами на это мероприятие.
ВНИМАНИЕ: Собственники, которые голосовали «против», наряду с остальными обязаны внести установленную сумму средств на установку заграждения.
После того как деньги собраны, следует заключить договор подряда с организацией на установку забора и шлагбаума. Или:
• закупить материалы в нужном количестве;
• своими силами установить забор и шлагбаум.
Все платёжные документы следует сохранять. По результатам работы нужно отчитаться перед общим собранием, с предоставлением отчёта по расходованию собранных средств.
Куда можно жаловаться на незаконно установленный шлагбаум?
Если во дворе соседнего дома поставили забор и установили шлагбаум, который мешает проезду и проходу, предусмотренному для граждан других домов, они могут подать жалобу на незаконно установленную конструкцию.
Такую жалобу можно подать:
• в управляющую компанию, обслуживающую данный дом;
• в районную администрацию.
Жалоба будет рассмотрена, по ней примется объективное решение. Скорее всего, такое заграждение не согласовывалось с администрацией, так как она не могла дать согласие на действия, нарушающие права других жильцов. По административному предписанию такая конструкция будет ликвидирована, а проход и проезд – освобождён для общего пользования.
Обжаловать установку заграждения и шлагбаума, равно как и сбор денег с жильцов, если конструкция устанавливается в собственном дворе, можно:
• в управляющую компанию;
• в суд.
СПРАВКА: Если отсутствует согласие квалифицированного большинства, суд может отменить данную акцию и обязать собственников демонтировать установку.
Дата публикации
комментарии
2019-06-20 13:06:20
РедакцияДобрый день, Марат. К сожалению, я не в курсе того, как решался вопрос об установке шлагбаума. Эта информация должна быть внесена в протокол общего собрания, когда решался вопрос о пользовании придомовой территорией после его установки. Скорее всего, определялся регламент пользования парковкой для родственников и друзей, приехавших в гости к собственникам. Обратитесь в свою управляющую компанию с жалобой, потребуйте от них разъяснений. Если на собрании этот вопрос не поднимался, Вы можете потребовать, чтобы по нему было принято решение, или обратиться в суд.
2019-06-18 10:40:57
МаратСкажите, нормально ли это, если во дворе поставили шлагбаум, а теперь моим друзьям негде ставить свои машины, когда они ко мне приезжают, что за произвол?
2019-06-16 05:19:29
РедакцияЗдравствуйте, Люси. Да, зелёная изгородь считается разновидностью заграждения. Так как она перегораживает проезд и проход другим гражданам, разрешение следует получить в районной администрации, а также в управлении МЧС и своей управляющей компании. К тому же, если впоследствии жильцы решат поставить за зелёной изгородью металлический забор – получение нового разрешения уже не потребуется.
2019-06-13 23:04:52
LuciЗдравствуйте, подскажите, нужно ли согласовывать с администрацией зелёное ограждение, высаженное по периметру придомовой территории?