Как самостоятельно продать квартиру: пошаговая инструкция
Содержание статьи:
Как продать квартиру самостоятельно, без услуг агентства недвижимости? Рассказываем об этом в нашей статье.
Есть ли смысл продавать квартиру самостоятельно, без агентства недвижимости
Куля-продажа квартиры — это переход права собственности на недвижимость от продавца покупателю, который оформляется согласно установленным юридическим правилам в форме письменного договора с подписью обеих сторон, стоимость недвижимости определяется суммой, установленной продавцом.
Оформление договора купли-продажи недвижимости регулируется ФЗ №218 "О государственной регистрации недвижимости", который действует с 2017 года. Также существуют следующие законы, которые участвуют в регламенте сделок с жилым имуществом:
• Федеральные законы № 102 "Об ипотеке" и № 218 "О кредитных историях";
• ФЗ № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
• Федеральный закон № 188 "Жилищный кодекс РФ".
• ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
• ФЗ № 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
Грамотный подход в самостоятельной продаже недвижимости имеет следующие преимущества:
• Риелторская комиссия – продавец должен оплатить услуги риелтора по оказанию помощи в продаже квартиры. В зависимости от стоимости клиент должен выплатить достаточно большую денежную сумму, а при самостоятельном поиске необходимость оплаты комиссии отпадает. Как правило, стоимость риелторских услуг составляет около 4 % от стоимости сделки. Под стоимостью сделки понимается цена квартиры, которую клиент планирует продать. Размер комиссии может достигать и несколько сотен тысяч рублей, если осуществляется продажа недвижимости в Москве в диапазоне средней рыночной стоимости.
• Продавец полностью контролирует процесс продажи и устанавливает собственные правила. Также исключены ситуации, когда риелтор действует в корыстных целях, не задумываясь о клиенте или вовсе используют мошеннические действия в оформлении сделки.
СПРАВКА. Если использовать услуги агентства недвижимости желания нет, но возникают сомнения в правильном оформлении договора купли-продажи, а также иных вопросов имущественного характера, то можно прибегнуть к консультации юриста и получить необходимую помощь. Стоит отметить, что обращение к юристу будет значительно дешевле, чем риелторские услуги.
Риски при самостоятельной продаже квартиры
Несерьёзные покупатели
Можно довольно часто сталкиваться в период поиска покупателей с определенной категорией лиц, которые могут тратить личное время продавца, но, которые не планируют совершать покупку.
Трудности в поиске покупателей
Могут возникнуть сложности с поиском покупателей. Причинами отсутствия покупателей могут послужить множество факторов, например, завышенная стоимость, неправильно оформленные объявления на сайтах и прочее.
Оформление сделки
Не каждый гражданин может юридически грамотно составить договор купли-продажи, собрать установленный пакет документов или решить спорные моменты с иными собственниками жилья. Неправильно оформленная сделка в дальнейшем может привести к судебным разбирательствам, аннулированию договора купли-продажи или иным последствиям.
Оплата
Чтобы избежать непредвиденных ситуаций, продавец может составить договор купли-продажи, где условием проведения сделки будет предварительная оплата стоимости квартиры или задатка - но на это может не согласиться покупатель. Также можно воспользоваться банковскими услугами, например, оплатой через депозитную ячейку в случае наличного расчёта.
Пошаговая инструкция по самостоятельной продаже квартиры
1. Перед тем, как выставить жилой объект на продажу и заняться поиском покупателей, продавец должен узнать рыночную стоимость объекта. Можно произвести самостоятельный анализ предложений аналогичных объектов недвижимости и на их основе определить стоимость или обратиться к профессиональным оценщикам, которую осмотрят объект и оформят экспертное заключение о стоимости квартиры. Размер оплаты должен быть адекватным и соответствовать рыночной стоимости, иначе процесс продажи может затянуться на неопределенный срок. На стоимость квартиры влияют следующие факторы:
• Количество комнат и общая площадь квартиры, площадь кухни.
• Планировка помещения.
• Наличие балкона.
• Вид санузла.
• Этаж расположения.
• Тип здания и год постройки.
• Техническое состояние здания и квартиры.
• Прилегающая территория и район местонахождения.
• Развитость инфраструктуры.
• Размер коммунальных платежей.
СПРАВКА. Завышенная стоимость квартиры по сравнению с рыночной может быть оправданной в некоторых случаях, например, когда здание определено под снос и участвует в программе реновации. Продавцы завышают стоимость подобного жилья, так как будущие владельцы имеют возможность переезда в новостройку с более лучшими условиями проживания.
2. После анализа стоимости жилья нужно собрать и оформить необходимые документы для совершения сделки. Если продавец заранее не позаботится об этом, то в период сделки оформление каких-либо документов может затянуться - покупатель не станет дожидаться и откажется от покупки. Необходимо собрать следующий пакет документов:
• Паспорта.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников недвижимости.
• Заявления о регистрации перехода собственности на квартиру.
• Свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.
А также иные документы, предусмотренные для конкретного случая купли-продажи.
3. Важным фактором для успешной продажи квартиры является грамотное оформление объявлений. Объявления должны содержать качественные фотографии помещения, а также полную информацию объекта недвижимости. Размещать объявления можно на всех популярных сайтах недвижимости для повышения шансов продать квартиру в ближайшее время. Можно разместить объявления в социальных сетях, что также повысить шансы быстрой продажи.
4. Перед тем, как пригласить потенциальных покупателей на осмотр, необходимо подготовить квартиру. Квартира должна быть чистой, а также избавленной от различного хлама, который может испортить впечатление. При желании и возможности можно произвести косметический ремонт.
5. Продавец должен предоставить возможность покупателю ознакомиться с документами права на собственность, сверить паспортные данные и данные правоустанавливающих документов. Также продавец должен получить согласие от каждого собственника доли, если их несколько. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин, то продавец должен предоставить согласие и органов опеки.
Схема сделки с жилой недвижимостью выглядит следующим образом:
1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
7. Получение документов из Росреестра.
СПРАВКА. Оплата установленной денежной суммы за квартиру может происходить во время совершения сделки или после, в зависимости от условий договора купли-продажи.
6. После продажи квартиры продавец должен оплатить налог в казну государства, если он владел проданной недвижимостью менее трёх лет и, если стоимость сделки составляет более одного миллиона рублей. Размер налогового вычета составляет 13 % и применяется к стоимости квартиры, которая начинается после одного миллиона рублей.
Об особенностях продажи комнаты в коммуналке читайте в нашей статье.
Дата публикации
комментарии
2019-04-12 12:48:49
РедакцияДобрый день. Для продажи квартиры необходимо получить согласие супруги, а также нотариально заверить его. Существуют исключения, когда получение согласия не требуется:
• Если собственник получил недвижимость на безвозмездной основе – дарственная, наследство и прочее.
• Если недвижимость приобретена до заключения брачного союза.
• Если существует брачный договор, где указаны условия, на основании которых второй супруг не может претендовать на собственность продавца.
2019-04-11 22:10:51
АндрейНужно ли получить согласие супруги для продажи квартиры?
2019-04-09 16:12:32
РедакцияДобрый день. Вы можете обратиться к специалистам, имеющим соответствующую компетенцию в данной сфере. Для проведения оценки с вами должны заключить договор оказания услуг. Для анализа стоимости жилья необходимо предоставить определенные документы. Как правило, список документов состоит из:
• Свидетельство о регистрации права собственности на объект оценки.
• Технический паспорт.
• Справка о балансовой стоимости объекта, если собственник объекта юридическое лицо.
• Сведения о наличии или отсутствии обременений.
2019-04-07 14:18:48
АлексейЗдравствуйте. Как правильно провести оценку недвижимости?