Особенности продажи комнаты в коммуналке
Содержание статьи:
У продажи комнаты в коммунальной квартире есть свои особенности, о которых мы расскажем в этой статье.
Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры
Статья №42 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает следующее:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире имеет отличия, которые могут значительно усложнять совершение сделки купли-продажи. Преимущественным правом покупки подобного рода жилья обладают соседи владельца коммунальной комнаты. Таким образом, прежде, чем выставлять комнату на общую продажу, продавец должен предоставить предложение о приобретении жилья соседям квартиры. Соседи в свою очередь могут:
• Согласиться на покупку жилья.
• Отказаться от покупки жилья.
• Не ответить на предложение в течение одного месяца после получения предложения.
Если соседи предоставляют письменный отказ или у продавца имеется подтверждающий документ об отсутствии ответа со стороны соседей на протяжении одного месяца, то он имеет право продать комнату иным лицам, которые изъявят желание о совершении сделке. Предложение о сделке должно предоставляться соседям исключительно в письменном виде. Предложение должно содержать условия предварительного договора, а также указание возможного срока рассмотрения, равного одному календарному месяцу.
Как правило, продавец отправляет письмо с описью вложения и уведомления о вручении по адресу проживания соседей. Либо можно вручить лично каждому из соседей письменное соглашение в двух экземплярах на каждого – второй экземпляр остается у продавца с отметкой о получении от соседа. Распространены ситуации, когда продавец не может получить ответа от соседей, например, потому что они таким способом пытаются снизить стоимость сделки, оставить комнату пустующей или вовсе о соседях ничего неизвестно, так как они не проживают в коммунальной квартире длительное время и не оставляли никаких данных.
СПРАВКА. Условия продажи недвижимости должны быть аналогичными для всех потенциальных покупателей – стоимость, способы проведения сделки и прочее.
Соседи имеют равные правы при сделке купли-продажи комнаты, а продавец имеет возможность выбрать любого из них на основании предоставления более выгодных условий продажи, например, размера оплаты. Если среди соседей имеется лишь один потенциальный покупатель, то продажа комнаты должна осуществляться на условиях предварительного договора в качестве предложения. В случае, когда покупателей-соседей несколько, то продавец может организовать аукцион, где покупателем окажется тот, кто имеет возможность предложить большую сумму сделки. Стоит отметить, что запрещено совершить сделку купли-продажи с меньшей стоимостью, чем была указана в уведомлении.
ВАЖНО. Если собственник комнаты не оповестить законным способом жильцов квартиры, то в дальнейшем такую сделку можно признать недействительной.
Стоит отметить, что отказ сторон до окончания рассмотрения предложения, равного одному календарному месяцу, в обязательном порядке необходимо нотариально заверить. Соседи не могут влиять на условия продажи, пытаться изменить стоимость сделки и прочее. Законодательно закреплено лишь преимущественное право в первоочерёдности приобретения недвижимости.
Кого уведомлять о продаже комнаты?
Продавец коммунальной жилплощади обязан оповестить всех соседей, а именно собственников других комнат коммунальной квартиры. Если жилье является неприватизированным, то собственник должен отправить уведомление по адресу администрации региона, а она может принять решение о приобретении недвижимости на условиях предварительного договора. Срок рассмотрения предложения также составляет 30 календарных дней. Необходимо уведомить о продаже органы опеки, если кто-либо из собственников коммунальной квартиры является несовершеннолетним лицом или недееспособным гражданином.
Проблемы с соседями
Продажа коммунальной жилплощади является наиболее проблематичным процессом при сделках купли-продажи недвижимости, так как очень часто продавец сталкивается со сложностями в получении официального отказа от иных владельцев коммунальной квартиры.
Игнорирование уведомления или отказ от его получения
Если сосед получил извещение, но не реагирует на него, то продавцу необходимо обратиться к услугам нотариуса. Нотариус направит новое извещение, но уже нотариально заверенное. Если извещение вновь не получит ответа, то нотариус выдаст специальное свидетельство, на основании которого возможно произвести продажу жилплощади третьим лицам.
В случае отказа от получения извещения письмо возвращается отправителю с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От даты поступления и нужно отсчитывать один календарный месяц, предусмотренный законом.
Отсутствие соседей
Если соседи длительное время отсутствуют, то их необходимо признать безвестно отсутствующими в судебном порядке, если никаких данных нет более одного года. При обращении в суд необходимо предоставить заявление, в котором указать необходимость признания гражданина безвестно отсутствующими для соблюдения преимущественного права сделки купли-продажи коммунального жилья. Если сосед так и не объявится, то суд назначит управляющего его имуществом, после чего можно направить уведомление о продаже управляющему.
Проживание соседей в другом городе
В таком случае сосед, проживающий в другом городе, должен нотариально заверить ответ на уведомление адресата, после чего направить его почтовым отправлением.
Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
Подобная ситуация является самой затруднительной и имеет два способа решения:
• Использовать схему обхода.
• В судебном порядке признать комнату покойного выморочным имуществом и необходимость государства принять ее в собственность. В период судебных разбирательств определится наследник имущества на основании судебного решения или имущество будет признано выморочным. Далее продавец сможет направить уведомление наследнику или администрации города. Помимо уведомления и отказа сторон о приобретении комнаты, необходимо будет иметь судебное решение для возможности совершения сделки купли-продажи.
Схемы обхода права преимущественной покупки
Существуют следующие схемы обхода:
1. Оформить с покупателем договор дарения с переходом небольшой доли собственности коммунальной комнаты. После этого одариваемый становится таким же собственником коммунального жилья, а значит имеет право совершить покупку. Подобный вариант уместен, если продавец доверяет покупателю. В ином случае продавец может потерять подаренную долю, а также сложности в продаже жилья, если недобросовестный совладелец комнаты окажется против сделки купли-продажи с третьими лицами.
2. Оформить договор дарения с полным переходом прав собственности третьему лицу. Денежные средства за приобретение жилья никак не фиксируются и передаются на руки. Однако соседи имеют право подать в суд и признать договор дарения притворной сделкой. Также соседи получат право собственности на имущество продавца, если суд вынесет решение в их пользу.
3. Оформление займа – продавец заключает договор займа с покупателем и в качестве имущественного залога оставляет коммунальную комнату, после чего нарушает условия договора и внесения установленных платежей. Покупатель обращает право взыскания на заложенное имущество. В качестве выданных кредитных средств может выступать стоимость продаваемой жилплощади.
Читайте также: Как самостоятельно продать квартиру: пошаговая инструкция
Дата публикации
комментарии
2019-04-30 04:03:44
РедакцияСтепан, добрый день. Статья №62 «Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» Федерального закона №218-ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает возможность нотариуса производить передачу документов в Росреестр электронным вариантом, если клиент дает на это согласие.
2019-04-28 00:10:33
СтепанДобрый вечер, я планирую совершить продажу комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире. Одна комната находится в собственности двух людей, которые являются друг другу родственниками, а вторая комната принадлежит государству и сдаётся на основании социального найма. Написали в городскую администрацию о продаже комнаты и теперь ожидаем отказа. Покупателями выступают мои соседи, которые проживают в соседней комнате по договору социального найма. Сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса. Я знаю, что недавно вступил в силу закон о государственной регистрации недвижимости, благодаря которому можно проходить государственную регистрацию в более упрощённой форме. И с начала 2019 года нотариусы имеют полномочия регистрировать права клиентов в Росреестре. Вы можете описать более подробно эти нововведения?
2019-04-25 19:05:47
РедакцияНика, добрый день. Согласно Жилищному кодексу РФ, вам необходимо формально получить письменный отказ дочери от преимущественного права приобретения комнаты, а также его нотариально заверить, если отказ был получен ранее, чем один календарный месяц после уведомления. Помимо этого, необходимо уведомить о совершении сделки купли-продажи органы опеки, если кто-либо из собственников коммунальной квартиры является несовершеннолетним лицом или недееспособным гражданином.
2019-04-23 19:45:28
НикаЗдравствуйте, являюсь собственником коммунальной комнаты уже 15 лет, также и мой несовершеннолетний ребенок является собственником второй комнаты. У нас равные приватизированные доли. Мой муж отказался от приватизации в пользу меня и ребенка. Мы хотим выкупить третью коммунальную комнату у соседей, чтобы сделать полноценную, собственную квартиру. Я дала согласие у нотариуса на приобретение мужем этой недвижимости, но нотариус настаивает на том, чтобы ребенок предоставил письменный отказ от преимущественного права на покупку третьей комнаты. Ребёнок, естественно, не собирается самостоятельно выкупать третью комнату. Зачем вообще этот отказ?